如何正确处理商品房买卖合同纠纷

法律分析： （1）业主针对物业拒不撤场的情况，可通过业主大会或业主委员会向法院提起诉讼，诉求为要求物业撤离服务区域。 （2）法院作出的生效判决若物业未履行，业主大会或业主委员会可申请强制执行，申请时需准备强制执行申请书、生效法律文书原件及复印件、申请人身份证明等材料。 （3）申请强制执行应向作出判决的一审法院，或与一审法院同级的被执行财产所在地法院提出。 （4）法院受理强制执行申请后，会向物业发出执行通知，责令其在指定期限内履行撤场义务。 （5）若物业在执行通知期限内仍拒不撤场，法院可依法采取罚款、拘留等强制措施；情节严重构成犯罪的，可追究刑事责任。 提醒： 物业拒不撤场的具体案情可能因小区实际情况存在差异，建议遇到此类问题时咨询专业人士分析具体处理方案，确保自身权益得到有效维护。

1.小产权房因未办理产权登记和土地出让手续，交易违反土地管理法规，连环转让的各手买卖合同可能被认定无效。原房主作为初始权利人可依合同无效后果向第一手买受人请求返还房屋，同时返还已收购房款，后续买受人损失向其直接出卖人主张赔偿。 2.若原房主非房屋所在地集体经济组织成员或房屋建设违法，权利主张会面临更多障碍。 3.建议原房主尽快咨询专业律师，结合交易细节和房屋现状制定针对性解决方案，规避合同无效带来的财产损失风险。

（一）计算诉讼费用时，先确定房屋价值即诉讼标的额，再依据上述分段累计标准来计算应交纳的费用。例如房屋价值8万元，1万元交50元，超过1万元至8万元的部分是7万元，按2.5%交纳为1750元，总共需交1800元。 （二）原告需在起诉时预交诉讼费用，要留意法院通知的缴费时间和方式，按时完成缴费。 （三）若希望减少诉讼费用支出，可争取适用简易程序审理、达成调解结案或申请撤诉，这样诉讼费用能减半收取。 法律依据： 《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。

结论： 因承租人违约解除租赁合同，需按确认解除依据、解除合同、要求返还租赁物并追究违约责任、留存证据及必要时诉讼这一流程处理。 法律解析： 当承租人违约时，出租人解除租赁合同有约定解除和法定解除两种方式。若合同有相关约定，出租人可书面通知承租人解除合同；法定情形下，如承租人未按约定使用租赁物致损、擅自转租、经催告仍不付租等，出租人可直接主张解除。合同解除后，出租人能要求承租人返还租赁物并恢复原状，还可追究其违约责任，包括支付拖欠租金、赔偿实际损失等。若合同有违约金约定，出租人可选择主张违约金或实际损失，但两者总和不能过分高于实际损失，承租人可对过高违约金请求调整。同时，出租人要留存违约证据，若承租人有异议，可通过诉讼确认解除效力并索赔。如果在处理此类租赁合同违约问题上遇到难题，建议及时向专业法律人士咨询。

（一）若遇到新房东以房屋所有权变更要求提前解除合同或搬离，不用理会，可继续按原合同占有、使用房屋至租赁期满。 （二）若新房东强行要求搬离，收集好租赁合同等相关证据，向法院提起诉讼，可请求继续履行合同，也可要求其承担违约责任并赔偿合理损失。 （三）在维权过程中，要按原合同约定向新房东履行支付租金等义务。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

（一）制作详细库存清单，记录商品名称、规格、数量、批次等信息，由仓库管理人员签字确认。 （二）保留出入库单据，包括入库单和出库单，明确商品入库时间及之后无出库情况。 （三）采用拍照或录像方式记录库存商品实际存储状况，照片或视频需清晰显示商品全貌及存放位置。 （四）定期盘点并形成盘点报告，报告需有参与盘点人员签字。 （五）若有仓库管理系统，提供系统记录显示商品当前库存状态。 法律依据： 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十六条规定，证据包括 （一）当事人的陈述 （二）书证 （三）物证 （四）视听资料 （五）电子数据 （六）证人证言 （七）鉴定意见 （八）勘验笔录 证据必须查证属实，才能作为认定事实的根据。

（一）向法院申请强制执行，法院会主动查询开发商包括银行账户、不动产、车辆等在内的财产。 （二）若开发商无可供执行财产，申请将其纳入失信被执行人名单并限制高消费，进行信用惩戒。 （三）积极查找开发商财产线索，像未售房产、应收账款、股权等，提交给法院进行查封拍卖。 （四）若开发商股东出资不实或抽逃出资，申请追加该股东为被执行人，让其在未出资范围内担责。 （五）发现开发商转移财产，申请撤销该行为以追回财产。 （六）开发商进入破产程序，及时申报债权参与破产分配。 （七）持续关注开发商财产状况，有财产时申请恢复执行。 法律依据： 《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》第十七条，作为被执行人的营利法人，财产不足以清偿生效法律文书确定的债务，申请执行人申请变更、追加未缴纳或未足额缴纳出资的股东、出资人或依公司法规定对该出资承担连带责任的发起人为被执行人，在尚未缴纳出资的范围内依法承担责任的，人民法院应予支持。

（一）若想尽快获得起诉开发商主张违约金的判决结果，在案件符合条件时，可向法院申请适用简易程序，因为简易程序审限短，从立案之日起三个月内审结。 （二）若案件复杂适用普通程序，要及时配合法院的审理工作，避免因自身原因导致时间拖延。同时了解公告送达、鉴定评估等程序，若有不合理之处可提出异议。 （三）若对一审判决不服要上诉，需在规定时间内提起，二审审限为三个月。 法律依据： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条规定，人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。有特殊情况需要延长的，经本院院长批准，可以延长一个月。第一百七十一条规定，人民法院适用普通程序审理的案件，应当在立案之日起六个月内审结。有特殊情况需要延长的，经本院院长批准，可以延长六个月；还需要延长的，报请上级人民法院批准。第一百八十三条规定，人民法院审理对判决的上诉案件，应当在第二审立案之日起三个月内审结。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。

结论：婚姻中一方有民法典规定的过错情形，另一方想保住夫妻共同住房，可固定对方过错证据，明确住房性质，依据不同情况采取向法院主张优先取得所有权、以其他财产折抵或给予经济补偿等措施；若为婚前个人财产则无需分割。 法律解析：根据民法典规定，在婚姻关系里，当一方存在过错时，另一方有多种方式来保住夫妻共同住房。固定对方过错证据，像重婚、与他人同居证明，实施家庭暴力的报警记录等，是后续维权的关键。若住房是夫妻共同财产，登记在己方名下或己方长期居住且无其他住所，可依据照顾无过错方原则向法院主张优先取得所有权。若己方经济允许，以其他共同财产折抵对方住房份额或给予经济补偿也是可行办法。而若住房是己方婚前个人财产，按照法律规定不参与分割，自然归己方。如果在处理此类问题时遇到疑惑，建议及时向专业法律人士咨询，以保障自身合法权益。

法律分析： （1）无产权房产无法办理合法产权登记，交易行为不受法律保护。房产所有权的设立与变更需经登记生效，无产权证明的房产无法完成登记，买方无法获得合法所有权，交易的合法性不被法律认可。 （2）难以确认房屋所有权归属，易出现卖方无权处分情形。没有产权证明，买方无法核实房屋实际所有权人，若卖方并非真正所有权人，其交易行为属于无权处分，可能导致交易合同无效。 （3）不存在规范的税费缴纳及过户流程。无合法产权的房产无法完成正规过户手续，因此不涉及法定税费的缴纳，但这并不代表交易安全，反而因缺乏正规流程约束，交易风险更难控制。 （4）发生纠纷时买方权益难以保障。由于交易不受法律保护，一旦出现卖方反悔、第三方主张所有权等纠纷，买方无法凭借合法产权证明维护自身权益，可能面临财产损失。 提醒： 不建议进行无产权房产交易，若确有交易需求，需全面评估风险并咨询专业法律人士，避免权益受损。

1.商品房买卖合同解除有约定解除和法定解除两种方式。约定解除是当事人在合同中约定的解除条件成就时，有解除权的一方可解除合同。法定解除有多种情形，涵盖开发商违约、房屋质量问题、面积误差、产权登记问题以及不可抗力等不可归责于双方的情况，此外买受人因不可归责自身的政策限制无法付款也可解除合同。 2.解决措施和建议： -购房者在签订合同前应仔细审查合同条款，明确约定解除条件及违约责任。 -开发商逾期交房等违约行为发生时，购房者要及时催告并保留相关证据。 -收房时对房屋质量、面积等进行严格检查，发现问题及时提出异议。 -若遇政策限制等不可归责于自身的情况，及时与开发商沟通协商解除合同事宜。

结论： 一房二卖行为不一定构成犯罪，以非法占有为目的骗取购房款数额较大构成诈骗罪，无非法占有目的仅为民事违约。 法律解析： 判断一房二卖是否构成犯罪关键看卖方主观目的。若卖方以非法占有为目的，通过虚构事实或隐瞒真相的手段骗取购房款且数额较大，就触犯刑法构成诈骗罪。依据刑法，诈骗公私财物数额较大的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金等。若卖方没有非法占有目的，只是因为自身履行能力不足等原因无法交付房屋，这属于民事违约行为，不涉及刑事处罚，但要承担违约责任。在生活中遇到一房二卖情况，难以判断是刑事犯罪还是民事违约时，建议向专业法律人士咨询，以保障自身合法权益。