怎么处理无效的房地产抵押合同

关于抵押合同效力问题，若相关方存在过失，应按各自过错程度分别承担相应的法律责任。
对于主合同有效但第三人提供的抵押合同失效这一情况，法院会依据具体情形判定担保人应承担何种赔偿责任:
（一）若债权人和抵押人都有过失，则抵押人所负担的赔偿责任不应超过债务人无法清偿部分的二分之一;
（二）如为抵押人的过失且债权人并无过错，便由抵押人独自承担债务人无法清偿的那部分债务;
（三）反之，如果债权人负有过失而担保人没有过错，则担保人无需对此负责。
同样地，若主合同无效导致第三人提供的担保合同也失效，而此时抵押人并无过失，那他们将无需承担任何赔偿责任;
然而，若是因抵押人自身过失造成这一局面，那么他所负担的赔偿责任亦不应超过债务人无法清偿的那部分债务的三分之一。《民法典》第三百八十八条
设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效的，担保合同无效，但是法律另有规定的除外。
担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。