若在书面协议中明确规定合同失效时需支付相应的
违约金，那么这种情况下必须按照约定履行偿付义务。
反之，若未对此作出明确规定，则应该对遭受损失的购买者进行
损害赔偿。
当出售房屋的卖家在签订商品住房销售合约的过程中，因为自身行为有意或无意
触犯法律法规，致使合同宣告无效或被法院正式裁定取消、解除时，作为购买者的权益应受到有效保护和支持。
此时，买受人有权追索已支付的房款以及相应本金、利息等损失费用，并且有权利向卖家提出索赔要求，最高可涉及到已付款项一倍以上的
赔偿额度。《最高人
民法院关于审理
商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条
出卖人订立
商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致
合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付
购房款及利息、
赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的
赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得
商品房预售许可证明的事实或者提供
虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经
抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为
拆迁补偿安置房屋的事实。
