先抵押后出租的问题如何处理

在抵押之后再进行出租行为时，作为出租方的当事人有义务向承租方明确告知其租赁物已经被设置了抵押事项。
已经设立抵押的财产如被用于出租用途，在抵押权得以实现的情况下，原有的租赁合同将不对受让人构成任何约束力，这意味着受让人有权利终止原来的租赁协议，而租赁该财产的承租人则无权行使优先购买以及继续租赁的权利。
若是抵押人未能以书面形式向承租人明示该财产已经设立了抵押之事，那么在抵押权实现之时给承租人带来的损失，抵押人有义务对此予以赔偿;
反之，若已有书面文书向承租人告之该财产已经设定了抵押，则在抵押权实现之时给承租人带来的损失，应由承租人本人自行负责承受。
值得关注的是，抵押权的效力仅针对其所约定担保的财物本身，利息和租金等产生的孳息并不属于抵押物范畴内。
然而，当债务履行期限届满，且债务人未能按照约定期限偿还债务以致导致设定抵押财产遭到人民法院依法查封之际，从查封日开始，抵押权人便有权收取抵押物所产生的孳息。
另外还有一点需要注意的是，若抵押权人并未把查封安全抵押物的相关事实告知应当清偿法定孳息的责任人，那么抵押权的效力便无法涉及到这部分孳息。
在处理孳息方面，其取回的顺序应该遵循以下原则:
首先支付收取孳息的合理成本费用，其次为发放主债权的利息收益，最后才是处理主权力债务问题。
至于所谓的“先租后抵”问题，如果抵押物被拍卖或出售，原有租赁关系并不会受到任何影响，这就意味着，无论是抵押物新的所有权人还是继续租赁的承租人都可以主张自己的租赁权益，新的所有权人取得的财产实质上也包括了租赁权带来的负担。
因此，作为出租方的抵押人，仍需履行告知承租人有关抵押物处置事宜的职责，以确保承租人能够享有优先购买权。
《民法典》第四百零五条
抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。