房地产拍卖注意事项

你好！建议通过诉讼解决。 诉讼请求： 1.确认你父亲与曲军于2005年签订的购房合同有效。 2.判令曲军协助你父亲办理搬迁安置房的不动产权证。 胜诉后，申请法院强制执行，直接办理不动产权证。

建房时邻居挖墙角，这侵犯了你的权益。邻居此举可能影响房屋安全和稳定，造成财产损失或者潜在危险。可以先和邻居友好沟通，表明其行为危害，要求停止并恢复原状。若沟通无果，可通过拍照、录像等留存证据，之后寻求第三方调解。要是仍得不到解决，可去法院起诉，要求对方停止侵权、赔偿损失等。

买没房产证的安置二手房，首先要确认房屋来源合法，与卖方签详细合同，明确房屋状况、价格、付款方式、过户时间及违约责任等。保留好付款凭证，可找第三方见证交易。此外，要了解房屋是否存在抵押、查封等权利受限情况。交易中多留证据，若卖方违约，可凭合同维权。

房屋装修擅自破坏承重墙侵犯了业主权益。赔偿首先要对房屋安全影响进行评估，确定修复方案和费用，这部分费用由破坏方承担。若对业主造成其他损失，像因房屋安全问题无法居住产生的额外租房费用等，也需赔偿。可先和破坏方协商赔偿，若协商不成，业主可收集证据去法院起诉要求赔偿。

根据《商品房销售管理办法》第二十条规定，房产证面积大于合同面积，面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。若合同也有约定可退房，理论上购房者有退房权利，但因已签署同意补差承诺书，能否退房需视承诺书具体内容和相关法律规定判断。 - 若承诺书未改变退房权利：如果承诺书只是针对面积差部分进行补差的约定，未提及放弃退房权利，且合同约定的退房条件仍然满足，那么购房者仍可要求退房。根据《民法典》关于意思自治的原则，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害社会公共利益，合同约定应受到尊重。此时购房者可依据合同约定和相关法律规定，要求开发商退房退款，并支付已付房价款利息。 - 若承诺书明确放弃退房权利：若承诺书中明确表示放弃了退房权利，且是购房者自愿签署，内容不违反法律法规强制性规定，那么购房者可能无法再要求退房。因为该承诺书构成了对原合同的变更，双方应按变更后的内容履行。这种情况下要求退房，官司胜诉的可能性较小。 - 若承诺书存在可撤销情形：如果购房者能证明签署承诺书时存在重大误解、欺诈、胁迫等情形，根据《民法典》相关规定，可向法院请求撤销该承诺书。撤销后，购房者可依据原合同约定行使退房权利。但购房者需承担举证责任，若不能提供充分证据，将难以得到法院支持。 以上回复仅供参考，不构成法律意见，具体情况建议咨询专业律师。

（一）签订婚前购房协议时，双方要确认彼此都具备完全民事行为能力，避免因一方不具备该能力导致协议效力受影响。 （二）协议内容需是双方真实意愿的表达，不能存在欺诈、胁迫等情况，可通过面对面沟通、记录协商过程等方式确保真实。 （三）协议条款不能违反法律法规的强制性规定和公序良俗，在起草协议时可咨询专业法律人士进行审核。 （四）若发现协议存在欺诈、胁迫等可撤销情形，要及时向法院或仲裁机构请求撤销协议。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

结论： 房东退还房租押金需满足租赁期限届满且租客按约返还房屋、房屋及其附属设施无损坏或租客已修复赔偿、租客已结清相关费用等条件，有特殊约定的按约定执行。 法律解析： 依据民法典规定，租赁合同中，房东与租客应按约定履行各自义务。租赁期限届满，租客按约返还房屋是基本要求，若提前解约需看合同特殊约定。房屋及其附属设施的完好状态关乎押金退还，正常损耗不影响押金退还，因租客故意或重大过失致损坏，租客承担责任后房东应退还。租客结清水电费、物业费等相关费用也是房东退还押金的条件之一，未结清时房东可扣除相应费用后退还剩余部分。合同有特别约定的，双方应遵循约定。若在房租押金退还方面遇到问题，可向专业法律人士咨询，以维护自身合法权益。

1.房东违约需双倍返还定金，这是基于定金作为担保合同债权实现的方式，法律规定收受定金方不履行债务或履行不符约定致合同目的无法实现时应双倍返还。如租客付5000元定金，房东违约不再出租房屋，就应返还10000元。 2.定金数额虽由当事人约定，但有上限，不得超主合同标的额的百分之二十，超出部分不产生定金效力。这是为了平衡双方利益，避免定金过高给收受方带来不合理负担。 3.建议租客在支付定金前，明确主合同标的额，计算出合理的定金范围，避免支付超过法定比例的定金。同时，签订书面合同明确定金性质、数额及违约情形下的处理方式，保障自身权益。房东也应遵守合同约定，避免违约带来的双倍返还责任。

（一）主体方面，判断是否为一般主体，包括个人和单位实施该行为。 （二）主观方面，查看是否具有故意非法占有目的，比如有没有将购房款据为己有或者挥霍的情况。 （三）客观方面，要确认是否实施欺诈行为，像虚构房屋产权状况、隐瞒房屋重大质量问题或抵押查封等不利情况。同时看是否诱使对方基于错误认识签订合同并交付房款。 （四）数额方面，依据相关司法解释确定诈骗行为是否达到犯罪数额标准。 法律依据： 《中华人民共和国刑法》第二百二十四条规定，有下列情形之一，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产： （一）以虚构的单位或者冒用他人名义签订合同的； （二）以伪造、变造、作废的票据或者其他虚假的产权证明作担保的； （三）没有实际履行能力，以先履行小额合同或者部分履行合同的方法，诱骗对方当事人继续签订和履行合同的； （四）收受对方当事人给付的货物、货款、预付款或者担保财产后逃匿的； （五）以其他方法骗取对方当事人财物的。

（一）若要证明买卖房屋违约实际损失，可按以下方式举证： 1.查看合同约定，若合同中有违约金计算方式或违约赔偿条款，将其作为损失计算依据。 2.找专业房地产评估机构出具评估报告，证明违约时房屋市场价值与合同约定价格的差价，确定差价损失。 3.保留因对方违约产生的额外费用凭证，如中介费、定金利息、装修设计费等的发票、收据。 4.若因违约需租房过渡，提供租赁合同和租金支付凭证证明租金损失。 （二）法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

法院核定被执行人房租标准无统一数值，需综合多方面因素合理确定。这既保障申请执行人债权，又确保被执行人及其家属有适当居住场所。 1.综合考量因素。法院会结合当地房屋租赁市场实际情况，参考同地段、同类型房屋租金水平，同时考虑被执行人及其抚养家属实际生活需求，如居住面积等。 2.保障基本居住需求。实践中通常保障被执行人及其家属基本居住需求，可参考当地公租房、廉租房标准。 3.具体确定方式。具体标准由执行法院根据案件具体情况，通过调查当地租赁市场等方式确定。

结论： 房子违约金无统一标准，由当事人约定，可依实际损失请求调整，违约金超损失百分之三十可能被认定“过分高于”。 法律解析： 按照相关法律规定，房子违约金赔偿法律未设统一标准，由当事人自行约定数额或计算方法。若约定违约金低于实际损失，当事人可向法院或仲裁机构请求增加；若过分高于损失，则可请求适当减少。在司法实践里，判断违约金是否合理，是以违约造成的损失为基础，综合考虑合同履行情况、当事人过错程度和预期利益等因素，依据公平和诚实信用原则衡量。一般来说，当违约金超出造成损失的百分之三十，就可能被认定为“过分高于”。如果在房屋交易中遇到违约金相关问题难以判断处理，建议向专业法律人士咨询，以便准确维护自身合法权益。