一房二卖的合同效力要怎样确定

1.若中介按合同收取交房保证金，交房时房屋无违约，中介应退还，拒绝退还属违约，可追究责任。 2.交房时房屋有损坏等不符约定情况，中介可依合同扣部分或全部保证金用于维修。 3.中介无合同依据收保证金，属不当得利，可要求返还。先协商，协商不成收集证据，可通过消协投诉、仲裁或诉讼维权。

结论：夫妻一方通常不可私自出售房产，能否出售需根据房产是否为共同财产及具体情况判断。 法律解析：若房产属于夫妻共同财产，依据法律规定，处分该财产需夫妻双方一致同意。一方未经对方同意出售共同共有的房屋，若第三人满足以下条件，另一方主张追回房屋的，法院不予支持。一是第三人善意购买，二是支付合理对价，三是已办理产权登记手续。但夫妻一方擅自处分共同房屋造成另一方损失的，离婚时另一方有权请求赔偿损失。若房产是一方的个人财产，其有权单独处分该房产。判断房产是否为共同财产，需结合购房时间、出资情况等因素确定。如果对房产的归属或处分问题存在疑问，建议向专业法律人士咨询，以获取准确且针对性的解答。

结论： 已婚人士可通过与配偶签订财产协议、用婚前个人财产购房且资金流向清晰、由一方父母出资并将产权登记在出资人子女名下这三种途径单独拥有所购房产，同时需保留好相关证据。 法律解析： 依据民法典规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有，所以与配偶签订财产协议明确房产归一方单独所有，对双方有法律约束力。使用婚前个人财产购房，只要能清晰证明资金来源于婚前财产，该房产也属于个人财产。而一方父母出资购买且产权登记在出资人子女名下的房产，视为对自己子女一方的赠与，认定为夫妻一方个人财产。在整个操作过程中，保留好协议、付款凭证等证据是保障自身对房产单独所有权的关键。如果在实际操作中遇到复杂情况或有任何疑问，可向专业法律人士咨询，以确保自身权益得到最大保障。

结论：擅自解除租赁合同的违约方必须承担违约责任，违约责任的承担方式根据合同约定或法律规定确定。 法律解析： 根据民法典规定，当事人应当按照约定全面履行合同义务，擅自解除租赁合同属于违约行为，违约方需承担违约责任。若合同中约定了违约金，违约方应按约定支付违约金；若约定的违约金低于实际损失，当事人可请求法院或仲裁机构增加；若约定的违约金过分高于实际损失，当事人可请求适当减少。若合同未约定违约责任，违约方仍需赔偿对方的损失，损失赔偿额应相当于违约造成的损失，包括合同履行后可获得的利益，但不得超过违约方订立合同时预见到或应当预见到的损失范围。此外，非违约方有权要求违约方继续履行合同，符合法律规定条件的，法院会支持该请求。如果在租赁合同履行过程中遇到违约问题，建议向专业法律人士咨询，以维护自身合法权益。

1.租期内房东卖房，承租人权益受法律保障。“买卖不破租赁”，即便房屋易主，原租赁合同对新房主仍有效，承租人可租到租期结束。 2.房东卖房前需提前合理通知承租人，因其有优先购买权。若房东未通知或侵犯该权利，承租人可要求赔偿。 3.遇到这种情况，承租人可与房东、新房东协商，表明会依约履行。若优先购买权被侵犯，可协商或诉讼索赔。

1.租房期内房东卖房不一定违约。若不影响租客使用且遵循“买卖不破租赁”，新业主继续履行原合同，房东不算违约。 2.若卖房致租客无法居住则构成违约。赔偿按合同约定，无约定可要求赔偿实际损失，像提前找房和搬家费用等。 3.租客有优先购买权，房东未通知卖房，要承担赔偿责任。

离婚涉及女方名下二手房分割时，需根据房屋购置情况区分处理。若房屋为女方婚前全额出资购买，属于其个人财产，离婚时不纳入共同财产分割范围。 若房屋由女方婚前支付首付，婚后夫妻共同偿还贷款，离婚时房屋产权通常归女方所有，但女方需就婚后共同还贷部分及对应房屋增值部分，向对方支付合理补偿。 若房屋是婚后购买，即便登记在女方名下，一般也认定为夫妻共同财产。双方可先协商分割方式，协商不成向法院起诉的，法院会结合房屋来源、双方贡献等情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则作出判决。

（一）确认安置房是否已取得产权证书。若已取得，买卖合同履行风险较低，可正常办理过户手续，合同效力稳定。 （二）若安置房未取得产权证书，合同效力可能不受影响，但需注意履行风险。签订合同时应明确过户时间、条件及违约责任，如逾期过户的赔偿方式等，降低后续纠纷概率。 （三）了解当地安置房交易政策。部分地区对安置房交易有时间限制或其他要求，违反政策可能导致无法过户，签订前需查询当地具体规定。 （四）确保合同条款完备。明确房屋基本情况、价款支付方式、双方权利义务及违约责任等内容，避免模糊约定引发争议。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第一百四十三条，具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

（一）明确厂房所有权与土地使用权的区别。厂房作为地上建筑物，其所有权没有期限限制，只要建筑质量合格且符合安全使用标准，即便土地使用年限到期，厂房仍归产权人所有。 （二）了解工业用地续期规则。厂房占用的工业用地属于非住宅建设用地，使用权期限届满前，土地使用者可提前一年申请续期。除因社会公共利益需要收回该幅土地外，相关部门应批准续期申请。 （三）续期需履行的手续。经批准准予续期后，土地使用者需重新签订土地使用权出让合同，并依照规定支付土地使用权出让金，以延续土地使用权利。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第三百五十九条，内容如下： 住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。 非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

结论：全款购买的小产权房通常可以要求退款，但购房者若明知是小产权房仍购买，需根据自身过错承担相应责任。 法律解析： 小产权房是在农村集体土地上建设、未缴纳土地出让金等费用且无国家房管部门颁发产权证书的房屋。根据民法典规定，违反法律强制性规定的民事法律行为无效，小产权房买卖一般因违反土地管理相关规定而导致合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产应予以返还，故购房者可要求退还全款购房款。不过，若购房者明知是小产权房仍购买，自身存在过错，可能需承担对方因此产生的合理损失。若协商退款不成，购房者可向法院起诉，请求确认合同无效并要求退款。若你在小产权房退款过程中遇到纠纷，对责任划分或退款细节有疑问，建议向专业法律人士咨询，获取针对性的解决方案。

儿子出资购买房屋但登记在父亲名下时，能否要回房屋需根据具体情况判断。 1.如果儿子能够提供证据证明购房款由自己支付，且双方存在借名买房的约定，例如有书面协议或可以证实的口头约定，那么儿子可以通过诉讼途径要求确认房屋实际归自己所有，进而将房屋产权变更至自己名下。 2.如果儿子无法证明双方存在借名买房的约定，该行为可能被认定为赠与。若赠与已经完成，一般情况下不能随意撤销；但如果存在受赠人严重侵害赠与人或其近亲属合法权益、对赠与人有扶养义务而不履行、不履行赠与合同约定的义务等法定情形，儿子可以在知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权，通过诉讼撤销赠与并要回房屋。

法院拍卖带有租客的房产时，需依据租赁关系成立的时间节点判断是否适用买卖不破租赁原则，以此明确租客的居住权利及新产权人的相应义务。 1.若租赁关系在房屋被抵押或查封前已合法成立，租客有权按照原租赁合同的约定继续使用该房屋直至租赁期限届满。此时新的产权人取得房屋所有权后，不得要求租客提前搬离，需尊重原租赁关系的效力。 2.若租赁关系是在房屋被抵押或查封之后才建立，那么该租赁权无法对抗已存在的抵押权或司法查封。法院在拍卖该房产后，有权要求租客在指定期限内搬离房屋，租客需配合执行相关要求。 3.法院在拍卖房产前会对房屋的租赁情况进行调查核实。若租赁关系合法有效，会在拍卖公告中明确披露租赁信息。新产权人取得房屋所有权后，应承继原房东在租赁合同中的权利与义务，租客也需按照原合同约定向新产权人履行支付租金等义务。