二手房贷款银行已经批准了，中介说的批贷函几天能下来

你好，请详细描述一下具体情况

关于房屋使用权到期的问题，需要区分不同情况来处理：如果是住宅建设用地使用权到期，根据《民法典》第359条规定，住宅建设用地使用权期限届满的会自动续期，续期费用的缴纳或减免依照法律、行政法规的规定办理。目前国家政策比较宽松，一般不需要额外缴费就能自动续期。如果是商业、工业用地使用权到期，根据《城市房地产管理法》第22条规定，需要提前一年申请续期。除根据社会公共利益需要收回土地外，一般都会批准续期，但需要重新签订合同并缴纳土地出让金。如果是农村宅基地使用权，目前法律没有明确规定到期问题，实践中一般可以继续使用。建议您先确认房屋土地性质（可查看房产证或不动产权证），如果是住宅用地不用太担心。如果是商业用地，建议提前联系当地自然资源局了解续期政策。另外，建议保留好相关权属证明文件，以备不时之需。

您好，关于土地证过户的问题，我理解您正在处理亲人去世后的产权转移事宜。这种情况下，需要区分是国有土地还是集体土地，处理方式会有所不同。如果是国有土地上的房屋，需要先办理继承公证，然后才能办理过户。主要需要准备以下材料： 1. 被继承人的死亡证明 2. 继承人的身份证明 3. 亲属关系证明（如户口本等） 4. 原土地证 5. 房产证 6. 其他继承人放弃继承的声明（如有多个继承人）如果是农村集体土地，情况会更复杂些，需要先确认继承人是否符合当地集体经济组织成员资格。建议先到当地不动产登记中心咨询具体要求。办理流程一般是：先到公证处办理继承公证，然后持公证书到不动产登记中心申请过户。整个过程可能需要1-3个月时间。建议您先收集好上述基础材料，然后到当地公证处咨询具体办理流程。如果继承人间有争议，可能需要通过诉讼解决。

小儿子想在老房子旁盖房，但受一户一宅政策限制，可先与父母协商，看能否通过分户方式解决。分户需满足当地户籍政策，通常要提供独立生活来源等证明。若分户成功，小儿子可按程序申请宅基地建房。同时，也可考虑与父母协商，共同出资在老房子基础上进行扩建或改造，以满足居住需求。我是杭州的吴亮律师，如果仍有疑问，欢迎追问或一对一咨询。

遇到这种情况，首先别着急，按照合同约定，退房后15个工作日退还押金，现在还没到期限，可以再耐心等待一天。如果过了期限还不退，可以先和托管方沟通，看看是什么原因导致延迟。如果沟通无果，可以收集好相关证据，比如合同、退房交接单等，然后向当地的消费者协会或者市场监督管理部门投诉，让他们介入协调。要是还不行，可以考虑通过法律途径解决，比如向法院提起诉讼，要求对方退还押金并承担相应的违约责任。我是杭州的吴亮律师，如果仍有疑问，欢迎追问或一对一咨询。

这种情况确实比较棘手，不过别担心，有办法解决。首先，你和物业签订了还款协议，这是双方达成的共识，具有一定的约束力。你可以和物业好好沟通，说明电表过户对你生活的重要性，希望他们能理解并配合。其他方面，如果沟通无果，可以考虑通过法律途径来维护自己的权益，毕竟电表过户是房屋正常使用的重要环节，不能因为尾款未结清就无限期拖延。再次，也可以找一些专业的调解机构帮忙协调，有时候第三方介入能起到不错的效果。最后，如果实在没办法，可以向法院提起诉讼，要求物业履行协助过户的义务。我是杭州的吴亮律师，如果仍有疑问，欢迎追问或一对一咨询。

这个很正常，卖房的人都这样。买房主要看合同

住房空置想减免物业费，首先得明确物业费是用于小区公共区域维护等服务的费用，即使房屋空置，物业也提供了基本服务，所以一般不能完全减免。不过，有些地方规定空置房可适当减免部分物业费，具体比例各地不同。你可以先查看当地的相关规定，或者与物业公司协商，看看能否根据实际情况适当减免。我是杭州的吴亮律师，如果仍有疑问，欢迎追问或一对一咨询。

这种情况确实比较棘手，不过从法律角度来看，你可以先和房东协商，看看能不能通过降低租金或者调整铺面位置等方式来弥补你的损失。如果协商不成，可以考虑依据《民法典》中关于租赁合同的相关规定，主张房东的行为影响了你的正常经营，要求房东承担一定的违约责任。在主张权利时，最好能收集一些证据，比如客流量对比、收入减少的记录等，这样更有说服力。我是杭州的吴亮律师，如果仍有疑问，欢迎追问或一对一咨询。

如果物业随意改变绿化，首先可以尝试与物业进行沟通协商，表达业主的意愿和诉求，要求物业恢复绿化或者给出合理的解释和方案。其他情况下，业主可以向业主委员会反映情况，由业委会出面与物业协调处理。再次，如果沟通协调无果，业主可以依据《民法典》等相关法律规定，通过法律途径维护自身合法权益，比如向法院提起诉讼，要求物业承担相应的法律责任。我是杭州的吴亮律师，如果仍有疑问，欢迎追问或一对一咨询。

卫生间下水管在楼板中间断裂漏水这种情况责任划分要看具体情况。如果是房屋质量问题导致的管道断裂，那么开发商可能需要承担责任。如果是使用过程中由于不当操作或者长期使用导致管道老化断裂，那么可能需要业主自己承担责任。如果是公共管道部分出现问题，那么物业可能需要承担一定的维修责任。首先建议业主及时联系物业和开发商进行协商解决，看看是否能够共同承担维修费用。如果协商不成，业主可以收集相关证据，比如管道断裂的照片、房屋购买合同等，通过法律途径来维护自己的权益。我是杭州的吴亮律师，如果仍有疑问，欢迎追问或一对一咨询。

小区物业在电梯内焊接铁架子这种行为是否合法要看具体情况。首先得明确电梯属于小区业主共有部分，物业对电梯进行改造需要经过业主的同意。如果物业未经业主同意擅自焊接铁架子，这种行为是不合法的。其他方面，从安全角度讲，电梯内空间有限，焊接铁架子可能会对电梯的正常运行和人员的安全造成影响。再次，业主可以先和物业进行沟通，要求其拆除铁架子。如果沟通无果，业主可以向业主委员会反映情况，由业主委员会出面协调解决。最后，如果问题依旧无法解决，业主可以依据《民法典》等相关法律规定，通过法律途径维护自己的合法权益，我是杭州的吴亮律师，如果仍有疑问，欢迎追问或一对一咨询。