买卖小产权房，如何索赔

房管局撤销网签时间不固定，通常在7到30个工作日。无纠纷且材料齐全时较快，有纠纷则会延长。 1.无纠纷情况：买卖双方达成退房协议，共同前往房管局申请，材料齐全无争议，一般7到15个工作日可完成撤销。 2.有纠纷情况：若存在一方不愿撤销、退款有争议等纠纷，需通过协商、调解或诉讼解决，撤销时间可能达30个工作日甚至更久。 建议买卖双方积极配合，提前准备好身份证、合同等相关材料，严格按照房管局要求办理手续，以加快撤销网签的进程。

1.房屋质量问题致漏水且在质保期内，开发商担责赔偿损失。 2.过质保期因房屋质量漏水，房东承担责任，其有维修和提供适居房屋的义务。 3.租客使用不当如忘关水龙头造成漏水，租客需赔偿损失。 4.相邻住户原因如楼上水管破裂，由该住户赔偿。 5.责任方难确定，可协商、第三方调解或诉讼解决。

购房者在特定情形下可依法拒绝收房。若开发商未提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《竣工验收备案表》等证明房屋质量合格交付的文件，购房者有权拒收。开发商无故延迟交楼且未提前通知，也违反合同约定，购房者可拒绝收房。当房屋主体结构质量不合格或有严重影响居住的质量问题，经核验属实后可拒收。房屋实际交付面积与合同约定面积误差绝对值超3%，购房者可拒收并解除合同。开发商未经同意变更房屋设计，购房者可拒收并要求其担责。 解决措施和建议如下： 1.收房时仔细查验开发商应提供的文件，确保齐全。 2.关注交楼时间，若有延迟及时与开发商沟通。 3.收房时全面检查房屋质量，发现问题及时要求核验。 4.认真核对房屋面积，计算误差。 5.明确合同中房屋设计相关条款，发现变更及时维权。

1.不动产权纠纷由不动产所在地法院专属管辖，有排他性，不能由其他法院管，也不许当事人协议更改。 2.不动产纠纷指因不动产权利确认、分割、相邻关系等引发的物权纠纷。农村土地承包、房屋租赁、建设工程施工、政策性房屋买卖等合同纠纷，按不动产纠纷确定管辖。 3.发生不动产权纠纷，一般向不动产所在地基层法院起诉；案件重大复杂的，可能由中级法院管辖。

购房后可退房的情形多样。主要包括开发商违约、购房合同无效、不可抗力或意外事件以及购房者自身特殊原因。 1.开发商违约：若未按合同约定期限交房，经催告后合理期限仍未履行，或房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房者有权解除合同退房。此时购房者应及时催告开发商，并保留好相关证据，若开发商仍不履行，可通过法律途径维护权益。 2.购房合同无效：如开发商销售房屋时未取得预售许可证明，合同无效，购房者可要求退房退款。购房者可向法院申请确认合同无效，要求开发商返还房款。 3.不可抗力或意外事件：因不能预见、不能避免且不能克服的客观情况致使合同目的无法实现，购房者可解除合同退房。需及时通知开发商并提供相关证明。 4.购房者自身特殊原因：合同中有相关约定，如因重大疾病、失业等导致无力继续履行合同，满足约定条件可退房。应按照合同约定的程序提出退房申请。

购房定金能否退还得看具体情况。要是因开发商原因导致合同无法签订，比如隐瞒房屋重要信息，定金应双倍退还；若购房者无正当理由反悔不买房，定金一般不退；要是因不可归责于双方的事由，比如政策变化，致使合同无法订立，定金应当退还。你可先和对方协商，若协商不成可走法律途径维护权益。

1.不付租金还占房，既违约又侵权。房主先协商，让对方付租并搬离，保留协商记录。 2.协商不成，收集租赁合同、租金支付记录、产权证明等证据，去法院起诉。 3.诉讼可要求对方付拖欠租金和逾期利息，搬离并返还房屋。有损失还能索赔。 4.法院判决后对方不履行，可申请强制执行，让法院强制其搬离并付费。

（一）合同有约定违约金的，按约定执行。不过当约定的违约金过分高于或低于违约造成的损失时，可向法院或仲裁机构请求适当调整。 （二）合同未约定违约金的，违约方需赔偿守约方实际损失，涵盖直接损失和可得利益损失。 （三）法院在确定违约金数额时，会综合考虑合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等，依据公平和诚实信用原则衡量。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

结论： 建房老板违约，可按收集证据、书写起诉状、确定管辖法院、法院立案缴费、参加庭审、申请强制执行步骤进行起诉。 法律解析： 根据《中华人民共和国民法典》规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当建房老板违约时，收集建房合同等相关证据是为了在法律程序中证明违约事实和损失情况。书写起诉状并明确诉讼请求和事实理由，使法院能清晰了解诉求。确定管辖法院是诉讼程序的必要环节，确保案件能在正确的法院受理。立案缴费启动诉讼流程后，庭审环节是展现证据、陈述观点的关键。若胜诉后老板不履行判决，申请强制执行是保障合法权益得以实现的有效手段。若在这一过程中遇到不明白的法律问题或不知如何操作，可以向专业法律人士进行咨询，为自身维权提供有力保障。

（一）若合同有违约约定，按约定要求出租方承担责任，比如索要违约金。 （二）合同无约定时，要求出租方赔偿违约带来的直接和间接损失。 （三）想继续履行合同，可向法院起诉，让出租方继续履约。 （四）采取行动前收集租赁合同、租金支付凭证、沟通记录等证据，证明出租方私自解约和自身损失。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

法律分析： （1）若交付前房屋就存在漏水问题且出卖人故意隐瞒，未如实告知，出卖人违反了保证房屋质量符合正常使用标准的义务，隐瞒质量瑕疵构成违约，买受人可要求其维修或给予赔偿。 （2）若漏水是正常使用导致的自然损耗或意外事件造成，且出卖人无过错，维修责任通常由买受人承担。若房屋处于质量保修期内，可联系开发商维修。 （3）若因相邻方原因如楼上住户装修不当导致漏水，相邻方需承担维修和赔偿责任。 提醒：二手房交付后发现漏水，要及时确定漏水原因。如遇出卖人隐瞒问题，及时主张权益；涉及保修期或相邻方责任，按相应规则处理，案情不同解决方案有别，可咨询进一步分析。

（一）若合同有违约赔偿条款，严格按照合同约定的赔偿方式和金额执行，比如按未履行租期租金总额一定比例赔偿。 （二）若合同未约定，承租人可要求出租人赔偿实际损失。经营预期利益损失参考过去一定时期经营收益计算；搬迁费用以实际支出凭证为准；装修费用按剩余租期分摊计算剩余价值。 （三）双方对赔偿金额有争议时，先尝试协商解决。若协商不成，承租人可向法院起诉，由法院依据证据和事实判定赔偿金额。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。