1、如果买卖合同未能签订，是由于开发商的单方原因，则定金必须退还，并且是双倍返还；
2、如果买卖合同不能签订是由于购房者的单方原因，则定金一般无法退回；
3、如果买卖合同的不能签订是由于双方对购房合同的条款不能达成一致意见所致，则定金应退还；
4、如果在首付款已经缴纳，并且定金已纳入首付款的情况下，如再发生依法退房情况，则应全退。也就是说，如果购房者缴纳定金后，与开发商不能就购房合同的条款达成一致意见，定金是应该返还的，因为该种情形，并非是购房者违约。我们知道，任何一种合同都必须是双方的共同意志的体现，绝不允许一方将自己的单方意愿强加于另一方。另外还需注意的是，如果合同不能顺利签订是由于在办理银行按揭时遇到了障碍，或其他来自于第三方的原因造成的，使购房者不能实现购房目的，在这种情形下，也没有任何一方违约，定金也是需要退还的
