房屋租赁合同管辖的问题

法律分析： （1）物业是否有权收取违约金，取决于业主与物业签订的物业服务合同是否存在明确约定。若合同中针对业主违约行为，如逾期缴纳物业费等情形，明确规定了违约金的收取标准与条件，物业可依据合同约定收取违约金。这属于合同自治范畴，只要条款不违反法律、行政法规的强制性规定，约定即受法律保护。 （2）若物业服务合同未约定违约金，物业无权擅自收取。此时物业收取违约金缺乏合同依据，业主可拒绝支付。 （3）即便合同有违约金约定，若数额过高，业主可请求法院或仲裁机构适当减少。相关机构会结合违约造成的实际损失、合同履行情况等因素，判定是否调整及调整幅度。 提醒： 业主签订物业服务合同时应仔细查看违约金条款，明确权利义务；若物业违规收取违约金，可通过协商或法律途径维护自身权益。

法律分析： （1）诉讼费的交纳标准按诉讼请求金额分段累计计算。不超过1万元的案件，每件交纳50元；超过1万元至10万元的部分，按2.5%交纳；超过10万元至20万元的部分，按2%交纳。例如诉讼请求金额为2万元时，1万元以内部分交纳50元，超过1万元的1万元部分按2.5%交纳250元，合计约300元。 （2）律师费没有统一收取标准，具体费用受多种因素影响。案件复杂程度会直接影响律师费，复杂案件的费用通常高于简单案件；律师的经验和专业水平不同，收费也存在差异；地区经济发展水平不同，律师费的市场标准也有所区别。简单案件的律师费可能在几千元，复杂案件可能按照诉讼标的额的一定比例收取，比例范围在3%至15%之间，具体金额需当事人与律师协商确定。 提醒： 计算诉讼费时需准确对应诉讼请求金额的分段比例，避免因计算错误导致费用交纳问题；与律师协商律师费时，应明确服务内容、收费方式及金额，并签订书面协议以保障自身权益。

1.私下签订的房屋买卖协议是否有效，要依据协议效力要件和物权变动规则来判定。符合生效要件的协议具有法律效力，但物权变动需办理过户登记。 2.具体而言，合同效力和物权变动是分开的。若协议是双方真实意思的体现，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，也不违背公序良俗，那么协议自成立时就生效，不会受是否办理过户登记或备案的影响。不过，协议有效仅产生债权效力，买方此时并未取得房屋所有权，只能要求卖方履行过户义务。要是卖方没有按约定办理过户，买方可追究其违约责任。 3.若协议存在恶意串通损害第三人利益、违反效力性强制性规定等情况，协议则无效。另外，口头协议举证困难，建议采用书面协议来明确双方的权利和义务。 4.解决措施与建议：在签订房屋买卖协议前，双方应仔细审查协议内容，确保符合法律规定和双方真实意愿。签订协议时，务必采用书面形式。若卖方不履行过户义务，买方应及时通过法律途径维护自身权益。

（一）合同有约定时，按合同约定的违约金数额或计算方法确定。比如合同约定逾期交房的违约金按已付房款的一定比例支付，就直接按这个约定执行。 （二）合同无约定时，分两种情况处理。如果是开发商原因导致合同解除，购房者可以要求返还已付购房款及利息、赔偿实际损失，还可以请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。如果是购房者自身原因导致合同解除，开发商可能没收定金，购房者还要承担开发商的实际损失，比如房屋再次销售的差价损失等。 法律依据为《中华人民共和国民法典》第五百八十五条： 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

（一）收集相关证据。包括购房合同、付款凭证、与开发商的沟通记录等，这些材料能证明和开发商之间存在买卖关系以及已经支付购房款的事实。 （二）根据产权登记情况采取对应措施。如果开发商已经为其中一方办理了产权登记，没有拿到产权的购房者可以要求解除合同，开发商需要返还已付购房款及利息，赔偿损失，还需要承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。如果都没有办理产权登记，那么先合法占有房屋的购房者可以取得房屋所有权，其他购房者可以要求解除合同并索赔。 （三）通过协商投诉或诉讼维权。先和开发商协商解决问题，协商不成的，可以向房地产管理部门投诉，也可以直接向人民法院提起诉讼，要求开发商承担违约责任。 法律依据为最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第八条。该条规定： 具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

（一）收集能证明债权债务关系的证据。包括与开发商签订的合同、转账记录、聊天记录等材料，确保证据真实且完整。 （二）尝试与开发商协商还款。主动联系开发商，提出合理的还款方案，如分期或延期还款，若达成一致需签订书面还款协议明确细节。 （三）协商不成时向法院提起诉讼。准备起诉状和证据，向有管辖权的法院提交，法院受理后会依法审理并作出判决。 （四）胜诉后申请强制执行。若开发商未按判决履行义务，需在判决书生效后两年内，向法院申请强制执行，法院会采取冻结账户、查封财产等措施实现债权。 法律依据为《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十三条 发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。

1.小区内车辆被砸，物业是否担责取决于其是否履行安全保障义务和物业服务合同约定。物业服务人有维护小区基本秩序、保护业主财产安全的义务。 2.若物业按约定配备并正常运行监控设备、安排安保巡逻、及时处理异常情况等，尽到义务则无需担责。 3.若物业存在未履行或未完全履行义务的情况，像监控设施损坏未及时维修、安保人员擅离职守，致使侵权行为未被制止或侵权人无法确定，需根据过错程度承担相应赔偿责任。 4.业主若主张物业担责，要举证证明物业有过错且该过错与车辆被砸的损害结果有因果关系。 5.解决措施和建议：业主与物业可先协商，协商不成，业主可通过诉讼途径解决争议。

1.十几年的账款能否要回取决于诉讼时效和债权凭证情况。普通债权诉讼时效一般为三年，不过若存在时效中断情况，时效会重新计算。 2.若债权人在十几年间持续向债务人主张权利，有书面催款函债务人签收记录、债务人还款承诺、双方确认债务的聊天记录或通话录音等证据，可认定时效中断，债权受法律保护。若债权凭证齐全且债务人未提时效抗辩，债权人可通过诉讼实现债权。 3.若没有时效中断证据且债务人提出时效抗辩，债权可能无法通过司法程序获得支持，但债务人自愿履行的情况除外。 4.解决措施和建议：债权人应尽快收集相关证据，必要时向法院提起诉讼，由法院根据实际情况作出裁判。

遇到房东违约不退房租和押金，可先跟房东好好沟通，说明其违约情况，要求按约定退还。要是沟通没用，可收集租房合同、付款凭证等证据，去法院起诉。向法院提交诉讼状和证据，请求法院判决房东退还费用。打官司要耗费时间和精力，不过这是维护权益的有效办法。

1.不动产物权设立以登记为生效要件，商品房作为不动产，其所有权确认需登记并取得不动产权属证书。未办理房产证，权利人不能依法证明对房屋的所有权，会面临诸多法律风险。 2.这些风险包括无法办理房屋转让抵押等物权变动手续，不能对抗第三人对房屋主张的权利，遇征收补偿时可能因缺乏权属证明影响补偿权益实现，还可能因开发商逾期或违规导致产权纠纷难以维权。 3.为保障自身合法权益，买受人应在商品房交付后及时要求开发商协助办理不动产权属登记，依法取得房产证。

（一）继续按原合同承租：因租赁物在占有期限内所有权变动不影响租赁合同效力，所以可继续按原合同约定的期限承租房屋。 （二）应对提前搬离要求：若新所有权人或原房东要求提前搬离或解除合同，可依据合同和民法典规定，要求对方承担违约责任，比如赔偿损失或继续履行合同。 （三）积极沟通与维权：主动和新所有权人沟通确认租赁合同继续履行事宜，若沟通无果，必要时通过法律途径维护权益。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

（一）若遭遇租房合同诈骗，需收集能证明对方主观有非法占有目的的证据，比如对方的聊天记录、承诺却未兑现的行为等。 （二）保留对方在签订、履行租房合同过程中实施诈骗行为的证据，像伪造的房屋证明文件、虚假的产权状况说明等。 （三）统计被骗取财物的数额，若达到二万元以上，可准备好证据去公安机关报案；若数额接近二万元，但存在多次诈骗或诈骗弱势群体等情节，也可报案。 法律依据： 《最高人民检察院、公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定（二）》第七十七条规定，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额在二万元以上的，应予立案追诉。