商品房买卖合同如何生效

1.子女擅自出售老人房屋时，买方能否要求退款需结合实际情况判断。若子女无权处分且老人未追认、合同因欺诈胁迫等可撤销情形被撤销、子女作为监护人卖房非为老人利益致行为无效，买方有权要求退款；若买方是善意第三人，支付合理对价并完成过户登记，构成善意取得，取得房屋所有权，无权要求退款。 2.判断要点包括是否有有效授权、老人是否追认、买方是否善意、是否完成过户以及交易价格是否合理等。 3.建议先核实合同效力和相关事实，若符合合同无效或可撤销情形，可先协商，协商不成通过诉讼主张返还购房款。

1.提前解除租赁合同可通过协商一致、法定解除、不定期合同随时解除三种方式处理，无正当理由解约的违约方需担责，解除后要做好交接并保留证据。 2.解决措施和建议： -若双方协商一致解除合同，应签订书面解除协议，详细明确租金结算、押金返还、房屋交接等具体事项。 -当符合法定解除条件时，如承租人拖欠租金经催告仍不支付、擅自转租或改变房屋结构致合同目的无法实现，出租人未按约定交付房屋或房屋存在质量问题危及人身安全等，一方可单方解除合同。 -对于不定期租赁合同，双方可随时解除，但要提前合理期限通知对方。 -无正当理由提前解除合同的违约方，需按合同约定支付违约金或赔偿损失。 -合同解除后，要及时办理房屋交接，结清相关费用，返还房屋及附属设施。 -注意保留通知及交接的相关证据，以此避免后续可能产生的纠纷。

（一）确认签订双方的民事行为能力。签订购房协议的双方需是完全民事行为能力人，能够独立进行民事活动，这是协议有效的基础条件之一。 （二）确保协议是双方真实意愿的表达。协议内容需由双方自主协商确定，不存在欺诈、胁迫等影响真实意思表示的情形，否则协议可能被请求撤销。 （三）协议内容需符合法律规定和公序良俗。协议条款不能违反法律、行政法规的强制性规定，也不能违背社会公共秩序和善良风俗。 法律依据为《中华人民共和国民法典》第一百四十三条，该条款规定： 1.行为人具有相应的民事行为能力； 2.意思表示真实； 3.不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 具备上述条件的民事法律行为有效。

（一）在租房时若遭遇缔约过失责任问题，对于直接损失，要保留好缔约过程中的各类费用凭证，像交通票据、咨询收费记录、文件制作费用清单等，以此作为索赔依据。 （二）针对间接损失，需提供放弃其他交易机会的相关证据，比如与其他出租方的沟通记录、同等条件租房邀约的书面材料等。 （三）对于利息损失，要明确已支付定金或预付款的金额及时间，计算出被占用期间法定孳息损失。同时，要确保所主张的损失与对方的缔约过失行为有直接因果关系，且赔偿总额不超合同履行后可获得的利益。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百条规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任： （一）假借订立合同，恶意进行磋商； （二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况； （三）有其他违背诚信原则的行为。

1.商铺租赁合同未到期时，房东无正当理由无权单方终止合同不续租，这是因为在租赁合同存续期间，双方都需依约履行义务，房东拒绝续租属于违约行为。承租人有权要求继续履行合同，也能选择解除合同并主张违约赔偿。 2.解决措施和建议如下： -承租人可先尝试与房东协商，要求其继续履行合同。 -若协商无果，承租人要收集租赁合同、房东违约的相关证据，向法院提起诉讼。 -赔偿方面，若合同约定了违约金，按约定主张；未约定的，则按实际损失计算，赔偿范围涵盖实际损失与可得利益损失。 -承租人在整个过程中要注意保留相关证据，以此维护自身合法权益。

小产权房因无合法产权，纠纷常见。比如买卖后卖家反悔、房屋质量问题等。解决办法，先看双方有无协议，按协议协商处理；若协商不成，可考虑走诉讼途径，不过法院审理时会考虑小产权房的特殊性。若涉及违建，可能较复杂。建议保留好相关合同、付款凭证等证据，以维护自身权益。

法律分析： （1）修房子占用他人土地属于侵害他人土地使用权的行为，根据民法典规定，土地权利人有权要求占用方承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状、赔偿损失等民事责任。 （2）占用方应优先与土地权利人沟通协商，主动了解对方诉求并表达解决问题的诚意。若占用面积较小且未造成严重损害，可通过金钱补偿或等价土地置换等方式达成协议，妥善化解纠纷。 （3）若双方协商不成，土地权利人可向人民法院提起诉讼，要求占用方停止侵害行为、恢复土地原状并赔偿损失。若占用行为导致土地永久性损害，占用方还需额外赔偿土地价值减损的部分。 （4）若占用土地的行为未经相关部门审批，占用方除承担民事责任外，还可能面临土地管理部门的行政处罚，如责令退还非法占用的土地、限期拆除在非法占用土地上新建的建筑物等。 提醒： 占用方应立即停止侵权行为，主动与对方协商解决纠纷，若协商无果或涉及复杂情况，建议咨询专业法律人士以获取针对性解决方案，避免承担更严重的法律责任。

结论： 办理营业执照时，租房合同承租方需与营业执照记载的市场主体名称或经营者姓名一致。 法律解析： 市场主体住所或经营场所登记规定明确，租房合同是证明场所合法使用的核心材料。当市场主体为公司，租房合同承租方必须是公司全称；若为个体工商户，承租方应为营业执照登记的经营者个人。若二者不一致，会导致无法完成住所登记，或被认定登记事项不实。这种情况下，可能会面临市场监管部门责令改正或行政处罚。所以，在办理营业执照时，一定要保证租房合同承租方和营业执照主体相符，以免给自己带来不必要的麻烦。如果在这方面还有疑问，或者遇到相关法律问题，可向专业法律人士咨询。

在自己门口盖阳光房是否算违建，得看有无合法建设手续。若未经许可，擅自搭建，一般会被认定为违建。解决方案是先去确认当地关于建房的规定，若手续不齐全，可考虑补办。要是不符合规定但已建成，可能得拆除；若还没建，就别动工了。尽量按程序来，避免后续麻烦。

结论： 买房遭遇欺诈，购房人可撤销合同并获已付购房款、利息及实际损失赔偿；特定商品房买卖欺诈情形，可要求一倍以内已付购房款惩罚性赔偿，需收集证据支撑主张。 法律解析： 根据民法典及相关司法解释，当卖房人实施欺诈行为，购房人能请求法院或仲裁机构撤销合同。撤销后，卖房人返还已付购房款与利息，还需赔偿购房人因欺诈产生的实际损失，像中介费、评估费等必要支出。在商品房买卖的特定欺诈情况中，如隐瞒无预售许可证明等，购房人可依消费者权益保护法和相关司法解释，要求卖房人承担已付购房款一倍以内的惩罚性赔偿。在此过程中，证据收集至关重要，书面合同、虚假宣传材料、沟通记录等都能为赔偿主张提供有力支撑。若您在买房时遇到类似欺诈问题，建议及时向专业法律人士咨询，以维护自身合法权益。

（一）确认房屋产权归属和性质。要核实房屋是否拥有合法产权证明，以及是否属于允许上市交易的集资房类型，避免购买产权不明或限制交易的房屋。 （二）完善合同条款。合同需明确双方当事人的姓名、地址、联系方式等基本信息，详细描述房屋的位置、面积、楼层等具体状况，约定总价款、付款方式及时间节点，明确房屋交付的时间、条件和相关手续办理流程，确定产权过户的责任和义务，清晰界定违约责任，比如违约方应承担的赔偿金额或方式。 （三）委托专业律师审查合同。由于集资房交易存在特殊性，建议将合同交由专业律师审查，确保合同内容合法有效，保障双方权益。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百九十六条规定，买卖合同的内容一般包括标的物的名称、数量、质量、价款、履行期限、履行地点和方式、包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同使用的文字及其效力等条款。

（一）若租赁在查封前合法有效成立，承租人可继续占有使用至租期届满，要向法院申报租赁关系，把租金支付至法院指定账户或新所有权人。 （二）若租赁在查封后成立，租赁权不能对抗查封效力，承租人需配合腾空，因房东违约受损的，可向房东索赔。 （三）承租人要及时和法院沟通查封情况，对厂房内自有财产可提执行异议避免错误执行。 （四）不能阻碍法院执行，否则可能担责。 法律依据： 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。