法院拍卖房产有租客怎么办

法院拍卖带有租客的房产时，需依据租赁关系成立的时间节点判断是否适用买卖不破租赁原则，以此明确租客的居住权利及新产权人的相应义务。

1.若租赁关系在房屋被抵押或查封前已合法成立，租客有权按照原租赁合同的约定继续使用该房屋直至租赁期限届满。此时新的产权人取得房屋所有权后，不得要求租客提前搬离，需尊重原租赁关系的效力。

2.若租赁关系是在房屋被抵押或查封之后才建立，那么该租赁权无法对抗已存在的抵押权或司法查封。法院在拍卖该房产后，有权要求租客在指定期限内搬离房屋，租客需配合执行相关要求。

3.法院在拍卖房产前会对房屋的租赁情况进行调查核实。若租赁关系合法有效，会在拍卖公告中明确披露租赁信息。新产权人取得房屋所有权后，应承继原房东在租赁合同中的权利与义务，租客也需按照原合同约定向新产权人履行支付租金等义务。

法律分析：
（1）若租赁关系在房产被抵押或查封前已合法成立，依据买卖不破租赁原则，租客有权按照原租赁合同约定继续使用房屋直至租赁期限届满，新产权人不得要求租客提前搬离。

（2）若租赁关系在房产被抵押或查封之后才建立，租赁权无法对抗抵押权或司法查封的效力，法院可在拍卖后要求租客限期搬离房屋。

（3）法院在拍卖房产前会调查房屋租赁情况，若租赁合法有效，会在拍卖公告中披露租赁信息。新产权人取得房屋所有权后，需承继原房东在租赁合同中的权利与义务，租客也应按原合同约定向新产权人履行义务。

提醒：
租客应妥善保留租赁合同及付款凭证等证据以证明租赁关系成立时间；新产权人竞拍前需仔细查看拍卖公告中的租赁信息，若对租赁情况有争议，建议咨询专业法律人士处理。

确认租赁关系成立时间与房产抵押或查封的先后顺序。若租赁关系在抵押、查封前合法成立，租客有权按原租赁合同继续使用房屋至租赁期限届满，新产权人不得要求租客提前搬离。

若租赁关系在抵押、查封后建立，该租赁权不能对抗抵押权或司法查封，法院拍卖后有权要求租客限期搬离。

法院拍卖前会调查房屋租赁情况，合法有效的租赁关系会在拍卖公告中披露。新产权人取得所有权后，应承继原租赁合同中房东的权利义务，租客需按合同向新产权人履行义务。

法律依据：
《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

法院拍卖带有租赁的房产时，需根据租赁关系与抵押查封的时间先后处理。若租赁在房产被抵押或查封前已合法确立，租客可按原租赁合同继续居住至租期结束，新产权人无权要求租客提前搬出。

若租赁关系是在房产抵押或查封之后才建立的，该租赁无法对抗已存在的抵押权或司法查封，法院拍卖完成后有权要求租客在规定期限内搬离房屋。

实际操作中，法院拍卖前会核查房屋租赁状态。若租赁合法有效，会在拍卖公告中披露租赁信息；新产权人获得房屋所有权后，需承接原房东在租赁合同中的权利义务，租客也应按合同向新产权人履行义务。

结论：法院拍卖带租客的房产时，租客能否继续居住取决于租赁关系成立时间是否早于房屋抵押或查封时间。

法律解析：根据民法典相关规定，买卖不破租赁原则的适用需结合租赁关系成立时间判断。若租赁关系在房屋被抵押或查封前已合法成立，租客有权按照原租赁合同约定继续使用房屋至租赁期限届满，新产权人不得要求租客提前搬离。若租赁关系在房屋抵押或查封后建立，租赁权无法对抗已存在的抵押权或司法查封效力，法院可在拍卖后要求租客限期搬离。法院拍卖房产前会调查房屋租赁情况，合法有效的租赁关系会在拍卖公告中披露。新产权人取得房屋所有权后，应承继原租赁合同中的权利与义务，租客需按合同约定向新产权人履行义务。若遇到房产拍卖涉及租赁的相关问题，建议及时向专业法律人士咨询，以获取针对性建议，维护自身合法权益。