房子没拿房产证，没装修，没住人近五年，物业费用怎么计算？金溪住建部和房管局有没有相关规定?
[律师回复]空置房物业费计算及金溪县政策说明
一、物业费计算原则
您的房子虽未拿房产证、未装修、未入住近五年，物业费原则上应全额缴纳。
法律依据：
- 《民法典》第九百四十四条明确规定："业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。"
- 《物业管理条例》规定：已竣工并交付给业主的物业，物业服务费用由业主承担；未交付的，由建设单位承担。
**判断关键点：**物业费缴纳义务始于"房屋交付"(收房)，而非"取得房产证"或"入住"。只要开发商已通知您收房且您已接收钥匙，无论是否办理房产证、是否装修入住，都需按约定缴纳物业费。
二、关于减免可能性分析
1. 江西省及抚州市政策
江西省目前没有全省统一的空置房物业费减免政策。
抚州市(含金溪县)明确规定：
- 《抚州市住宅区物业管理条例》第三十二条明确："业主不得以物业空置、未享受物业服务或者无需接受相关物业服务等理由拒交物业服务相关费用。"
- 抚州市住建部门多次答复："目前抚州市没有政策明确可以减免或部分减免物业费的规定。"
2. 金溪县是否有特殊规定？
经查询金溪县政府官网、住建局和房管局公开信息，金溪县没有出台针对空置房物业费减免的特殊规定，完全遵循《抚州市住宅区物业管理条例》执行。
3. 实际操作建议
虽然政策上应全额缴纳，但您可尝试以下途径：
途径 操作方法 注意事项
与物业协商 提供长期未入住证明(如水电气缴费记录)，申请适当减免(通常70%-90%) 需书面申请，留存证据
查看物业服务合同 检查合同中是否有空置房物业费减免条款 以合同约定为准
联合其他业主 通过业主委员会与物业公司沟通，争取集体优惠 需业主大会表决通过
三、结论与建议
1.?法律层面：您的房屋已交付，根据《民法典》和《抚州市住宅区物业管理条例》，应按物业服务合同约定全额缴纳物业费。
2.?实际操作：
- 建议主动联系物业公司，说明情况并提供长期未入住证明，尝试协商按70%-90%比例缴纳。
- 若协商不成，可向金溪县住建局物业监管部门咨询，确认当地最新政策。
- 必要时可通过法律途径解决争议，但需考虑诉讼成本与可能结果。
重要提醒：物业费长期拖欠可能导致滞纳金或被物业起诉，建议尽快与物业沟通，寻求双方认可的解决方案。
本回答基于2025年12月现行法律法规及金溪县公开政策文件，具体执行以当地最新规定为准。
