买房后未入住，房产证也未下来，物业费怎么交?

即使买房后未入住且房产证未下来，通常也需要缴纳物业费，以下从不同角度为你分析物业费的缴纳问题：

    缴纳依据
根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条的规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

同时，《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

也就是说，一旦房屋交付给业主，无论业主是否入住、房产证是否办理下来，业主都与物业公司形成了物业服务合同关系，应当按照合同约定缴纳物业费。

    缴纳比例
  全额缴纳  ：在大多数情况下，业主需要全额缴纳物业费。因为物业服务公司提供的是小区公共区域的服务，如绿化养护、安全保卫、公共设施维护等，这些服务的成本并不会因为个别业主未入住而减少。
  部分减免  ：有些地方规定或个别物业服务合同约定，未入住的业主可以少交一定比例的物业费。例如，有些地区支持业主按70%的比例缴纳物业费。不过这种情况相对较少，且需要看当地是否有相关政策，以及物业服务合同中有无相关约定。如果有这方面的规定或约定，业主可以向物业公司提出申请并按相应比例缴纳。

    维权建议
- 如果业主认为物业公司没有按照合同约定提供相应的服务，可以收集相关证据，如小区卫生状况差、安全设施损坏未及时维修等，与物业公司进行沟通协商，要求其改进服务并根据服务质量调整物业费。
- 若沟通协商不成，业主可以向业主委员会反映，由业主委员会出面与物业公司协商解决；也可以向当地的房地产管理部门进行投诉，寻求行政部门的帮助；还可以根据具体情况，通过法律途径维护自己的合法权益。

一般情况下，自房屋交付时起就要交物业费，和是否入住、房产证是否下来无关。不过，有些地区支持业主和物业协商未入住期间的物业费打折。你可和物业沟通，看能否争取少交一部分。要是沟通不成，通常还是得按合同约定全额交。建议积极与物业友好协商，争取达成双方都能接受的方案。