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卖房签了定金合同不想卖了可以吗,有哪些相关规定

王** 广东-东莞 房屋买卖咨询 2023.01.24 04:40:47 340人阅读

卖房签了定金合同不想卖了可以吗,有哪些相关规定

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卖房签了定金合同不想卖了可以,卖家应当赔偿双倍定金,以定金承担违约赔偿责任。支付定金是为保证合同的顺利进行,卖家申请解除合同可与买家协商,按约定支付违约金或者双倍返还定金。

2023-01-24 04:41:47 回复

合同的相对性也即债的相对性。何谓债?我国民法通则第八十四条将债定义为“债是按照合同的约定或者依照法律的规定,在当事人之间产生的特定权利和义务关系。享有权利的人是债权人,负有义务的人是债务人。”如此,债即特定的权利和义务关系,二者通过给付连接起来,债权人有权请求债务人给付,债务人有义务作出给付。债产生的原因为合同的约定和法律的规定,即意定之债和法定之债。本文要阐述的为因合同约定产生的意定之债的相对性。合同的相对性即合同的权利义务关系只能对合同双方产生效力,对于合同关系之外的第三人不应当具有约束力。
合同相对性在合同法上最突出的体现为《合同法》第121条,根据该条,一方当事人因第三人原因造成违约的,应向对方承担违约责任,
然后,当事人一方与第三人之间的纠纷,依照法律规定或约定解决。也就是合同纠纷案件,因第三人原因致一方当事人违约,视为当事人违约,当事人一方或双方不能直接要求第三人承担违约责任。表面看,既然责任的最终承担者为第三人,为何不允许当事人直接要求第三人承担违约责任,而要绕一个大圈,才找到第三人承担责任呢?这是因为债法划定了合同法、物权法、人身权法等法律领域的界限,目的是保护第三人的活动自由,而合同之债属于意定之债,体现的是当事人的意思自治,基于当事人的意思自治产生的债权债务关系,只能对当事人产生约束力,而第三人的加入除非其自愿,否则将与合同的意思自治相悖。再者,笔者认为如果凡但凡合同之债均允许第三人加入,则第三人将带来不同性质的债及债的抗辩,原债的相对性被打破,法律关系复杂,原本事实清楚,法律关系简单,易审易结的案件变得复杂难解。
那么合同的相对性是否有缺口,可以被打破?是的,有缺口,这样的缺口始于罗马法,有学者称之为债的扩张。这样的缺口就是当事人另有约定和法律的规定。
首先是当事人另有约定。如债的转移,包括债权让与和债务承担。债权让与即债权人与第三人经协商,将债权人对债务人享有的债权让与第三人,债务人只需按债权人通知向第三人为给付义务即可。债务承担即债务人与第三人经协商并经债权人同意,第三人向债权人为给付义务即可。当然,当事人另有约定并非无限制,当事人另有约定的这种情形还需注意约定的内容不得违反法律、行政法规的强制性规定,并且应当具备一般民事法律行为的构成要件。
其次是法律的规定。分为两种情形,第一种是在合同法里直接规定;第二种是散见于各种民事法律法规中。
第一种情形较直观,主要有以下几种情况:
1、合同保全。《合同法》第七十三条规定:“因债务人怠于行使其到期债权,对债权人造成损害的,债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权,但该债权专属于债务人自身的除外。”《合同法》第七十四条规定:“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产,对债权人造成损害的,债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产,对债权人造成损害,并且受让人知道该情形的,债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用,由债务人负担。”上述法条是对代位权和撤销权的规定,上述法条的规定已经突破合同的相对性,汲于合同关系以外的第三人;
2、建设工程合同中的分包人。《合同法》第二百七十二条第二款规定:“总承包人或者勘查、设计、施工承包人经发包人同意,可以将自己承包的部份工作交由第三人完成。第三人就其完成的工作成果与总承包人或者勘察、设计、施工承包人向发包人承担连带责任。”在建筑施工合同中,分包人并非合同约定的承包人在审判实践中并不少见,而法律在此直接规定分包人对承包人承担连带责任,从而突破法律的相对性,其目的就是为了保证工程质量;
3、单式联运合同的区段承运人。《合同法》第313条规定:“两个以上承运人以同一运输方式联运的,与托运人订立合同的承运人应当对全程运输承担责任。损失发生在某一运输区段的,与托运人订立合同的承运人应当对全程运输承担责任。损失发生在某一运输区段的,与托运人订立合同的承运人和该区段的承运人承担连带责任。”可以看出,损失发生的区段承运人不是签约人,其与托运人亦无合同关系,但他依法律规定要对托运人负违约损害赔偿责任。
第二种是散见于各种民事法律法规中,这种情形在商事审判中容易被忽略,相反这种忽略会给审判实践带来是否违背合同相对性的疑惑和争论。其实,《合同法》未直接规定,但其它民事法律有规定,仍然构成因“法律的规定”而突破合同相对性的情形。如借款合同、买卖合同中的合同之债构成债务人的夫妻共同债务时,债权人要求债务人及其配偶共同承担债务应当如何处理的问题。以借款合同为例,夫妻双方以一方名义与贷款人签订《借款合同》,借款逾期未还,贷款人往往将借款人及其配偶诉诸法院,此时,配偶通常以其不是合同的当事人相抗辩。《婚姻法》第四十一条规定:“离婚时,原为夫妻共同生活所负的债务,应当共同偿还。共同财产不足清偿的,或财产归各自所有的,由双方协议清偿;协议不成时,由人民法院判决。”《最高人民法院关于适用lt;中华人民共和国婚姻法gt;若干问题的解释(二)》第二十四条规定:“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的,应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务,或者能够证明属于婚姻法第十条第三款规定情形的除外。”第二十五条规定:“当事人的离婚协议或者人民法院的判决书、裁定书、调解书已经对夫妻财产分割问题作出处理的,债权人仍有权就夫妻共同债务向男女双方主张权利。一方就共同债务承担连带清偿责任后,基于离婚协议或者人民法院的法律文书向另一方主张追偿的,人民法院应当支持。上述法条说明,借款合同中的债务只要查证属于夫妻共同债务,则夫妻均有连带偿还义务,如果债权人于债务人离婚之后主张债权,债务人以离婚及夫妻共同债务已分割相抗辩,则夫妻共同债务的分割凭据将只构成夫妻内部对共同债务的分割,对债权人不具有对抗效力。因此在借款合同中,将借款人的配偶一并起诉并要求承担连带还款责任,也是对合同相对性的突破。另外还有种更隐蔽的情况。这种情况以买卖合同的方式出现。买受人实为个人独资企业,但出面以个人名义协商买卖、结算并支付货款的人并非个人独资企业的投资人,而属投资人的配偶。在货款未付的情况下,出卖人将个人独资企业、投资人及其配偶诉诸法院,此时投资人及其配偶均不属合同的相对方,应否承担责任。此时,个人独资企业需要承担责任是无争议的事实,但关键的是投资人及其配偶责任问题。这里法律有特别规定。《中华人民共和国个人独资企业法》第二条规定:“本法所称个人独资企业,是指依照本法在中国境内设立,由一个自然人投资,财产为投资人个人所有,投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。”第三十一条规定:“个人独资企业财产不足以清偿债务的,投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。”由此,投资人应当承担付款责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第十八条规定:“夫妻以一方名义投资设立独资企业,人民法院分割夫妻在该独资企业中的共同财产时,应当按照以下情形分别处理:
(一)一方主张经营该企业的,对企业资产进行评估后,由取得企业一方给予另一方相应的补偿;(二)双方均主张经营该企业的,在双方竞价的基础上,由取得企业的一方给予另一方补偿;
(三)双方均不愿意经营该企业的,按照《中华人民共和国个人独资法》等有关规定办理。”由此可知,夫妻以一方名义投资设立的独资企业属于夫妻的共同财产,因该个人独资企业产生且不能清偿的债务应属夫妻的共同债务,投资人应当对个人独资企业的债务承担连带责任。
综上,合同的相对性并非绝对,不同的个案反映不同的法律关系,不同的法律关系适用不同的法律规范,具体情况具体分析,审判实践中,不应当因合同的相对性原则,忽略不同法律规范之间的联系,从而导致责任人的遗漏,这将是对合同诚信原则及公平正义的另外一种形式的违背。

按揭贷款已还清的:只需房地产现有者持生效后《离婚协议》(需公证)或法院《仲裁(判决)》、《离婚证》、《身份证》、和原《房屋所有权证》到当地房地产管理部门办理产权转移手续。

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