房屋出售协议的注意事项

对于房屋出售协议需注意什么这个问题，解答如下,房屋出售协议注意事项：(1)房屋手续是否齐全房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。(2)房屋产权是否明晰有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。(3)交易房屋是否在租有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。(4)土地情况是否清晰二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。(5)市政规划是否影响有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。(6)福利房屋是否合法房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

征收补偿协议是房屋征收部门与被征收人为明确征收补偿过程中相互权利义务关系所订立的协议，是在征收补偿方案确定的征收期限和范围内就补偿等问题签订的书面协议。一、签订主体及内容征收补偿协议是由房屋征收部门与被征收人签订，协议内容包括补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。概括来说，征收补偿协议应当包括以下几方面的内容：1、当事人的名称或者姓名和住所。填写一定要准确无误，尤其是住所要分清原住所和将来住所的区别。2、标的。即征收补偿协议确定的权利义务所指向的对象，包括行为和物。行为是指被征收人从将被征收的房屋中搬迁，物是指房屋征收部门支付给被征收人的货币补偿或产权调换的房屋。3、产权调换房屋质量问题。比如房屋室内外和室内装修的标准，线路安装等。4、房屋征收条款中的面积和金额。旧房的征收面积，产权调换需要约定用于补偿的房屋面积，货币补偿和补助需要约定金额。5、搬迁过度方式。被征收人从被征收房屋搬出到产权调换房屋可能有一个建设工期，此期间被征收人需要过渡，是自行安排住处，还是使用房屋征收部门提供的周转房；被征收人自行解决住处的，房屋征收部门应当给付的补助费用。6、违约责任和争议解决方式。7、当事人约定的其他条款。二、房屋征收协议有效的条件一般来说，合同有效的接本条件有如下几点：①当事人必须具有订立合同的行为能力；②合同须有对价或原因（或互为有偿）；③合同的内容必须合法；④必须符合法律规定的形式；⑤当事人的意思表示必须真实。如果房屋征收补偿协议满足以上五个条件，则应当认为该合同是合法有效的。三、房屋征收协议无效的情形1、房屋征收部门与不具备民事行为能力的被征收人订立的征收补偿协议无效；2、征收部门与不在征收范围内的当事人订立的征收协议无效；3、征收补偿协议当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效；4、合同当事人订立的以合法形式掩盖非法目的的合同无效。四、房屋征收协议效力待定的情形1、代理人超越代理权限或者无代理权限所签订的征收补偿协议效力待定，必须由真正的被征收人即房屋所有人追认合同效力后，才能有效。2、签订房屋征收补偿协议属于对自己或他人有重大利益影响的行为，不能由无民事行为能力人或限制民事行为能力人来签订。协议签订人没有完全民事行为能力的征收协议效力待定，如果其代理人或监护人追认，则可以有效。3、征收部门以胁迫手段迫使被征收人在没有得到应有补偿条件下被迫搬迁，或者被征收人以胁迫手段，迫使征收部门满足其要求。如果这是侵害了合同一方的利益，被侵害方可以撤销协议，撤销的时间应当在知道被欺诈一年内或因胁迫而前述协议后一年内。如果损害了国家利益或者第三人利益就是绝对无效的。五、房屋征收补偿协议生效的效力房屋征收补偿协议签订并生效后，任何一方当事人都应当按照协议约定履行义务。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提讼。所以如果房屋征收部门不按照协议进行补偿，被征收人有权。实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。