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一、租赁合同无效的处理关于租赁合同无效的处理，《合同法》第58条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”具体到无效租赁合同，应如何适用上述处理原则呢一般而言，租赁合同的无效的处理不适用返还原则。因为租赁合同属于继续合同，在租期内，承租人使用出租人的财产而支付租金，系连续性给付。租赁合同的连续性给付特征，决定了其已经履行的部分具有不可消灭的性质。如果已经全部或部分履行的租赁合同被确认无效，则由于承租人不可能向出租人返还其对租赁物已行使的“使用权”，从而必然排除了合同无效的溯及力的适用。否则，将导致承租人无代价地获得对租赁物使用的不公平结果。因此，租赁合同被确认无效后，合同所已经产生的效果应作为一种事实状态予以保留。即出租人仍应保留其已获得的租金，承租人应返还租赁物而无权就租金请求返还。
二、租赁合同无效的赔偿责任关于租赁合同无效的赔偿责任，应明确租赁合同无效的损害赔偿原则及赔偿范围。租赁合同无效的赔偿采用过错责任原则，承担过错损害赔偿需满足主观上有过错、因过错造成合同无效、损害事实、导致合同无效的行为与损害事实之间具有因果关系的条件。如果合同被确认无效，违约方承担的是缔约过失责任。在缔约过失责任中，赔偿范围除积极损失外，仅限于信赖利益，且仅以履行利益为限。即当事人因信赖合同有效而履约，当合同被确认无效或撤销后，为订立和履行合同所支出的各种费用和代价即为当事人的损失。鉴于前述租赁合同的持续性特征，司法实践中对租赁合同无效的赔偿一般采取只对将来发生效力的理念，已经履行完毕的合同内容不受合同效力的影响。
1、出租人不具有出租房屋的实体权利，将导致合同无效 ①房屋的所有权人出租的：应注意审查出租人是否与出租房屋产权证上的名称一致，必要时到房屋管理部门查询。 ②委托或代理出租的：应注意审查房屋所有权人是否与出租房屋产权证上的名称一致，是否经所有权人同意或授权，是否有所有权人同意或授权出租的书面证明材料。 ③共有房屋出租的：应注意审查是否经其他共有人同意，是否有其他共有人同意出租的书面证明材料 ④房屋转租的：应注意审查是否经出租人同意，是否有出租人同意转租的书面证明材料。 2、将违法建盖的房屋用于出租的，将导致租赁合同无效 ①出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的城镇房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民应当认定有效。 ②出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时城镇建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民应当认定有效。 3、租赁合同的期限违反法律规定的，合同无效 ①租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 ②租赁期限超过临时城镇建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 ③承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民应当认定超过部分的约定无效。 4、租赁的标的物为法律法规禁止出租的合同无效。 《商品房屋租赁管理办法》第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租： (一)属于违法建筑的 (二)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的 (三)违反规定改变房屋使用性质的 (四)法律、法规规定禁止出租的其他情形。
1、出租人不具有出租房屋的实体权利，将导致合同无效
①房屋的所有权人出租的：应注意审查出租人是否与出租房屋产权证上的名称一致，必要时到房屋管理部门查询。
②委托或代理出租的：应注意审查房屋所有权人是否与出租房屋产权证上的名称一致，是否经所有权人同意或授权，是否有所有权人同意或授权出租的书面证明材料。
③共有房屋出租的：应注意审查是否经其他共有人同意，是否有其他共有人同意出租的书面证明材料
④房屋转租的：应注意审查是否经出租人同意，是否有出租人同意转租的书面证明材料。
2、将违法建盖的房屋用于出租的，将导致租赁合同无效
①出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的城镇房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民应当认定有效。
②出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时城镇建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民应当认定有效。
3、租赁合同的期限违反法律规定的，合同无效
①租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
②租赁期限超过临时城镇建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
③承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民应当认定超过部分的约定无效。
4、租赁的标的物为法律法规禁止出租的合同无效。
《商品房屋租赁管理办法》第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：
(一)属于违法建筑的
(二)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的
(三)违反规定改变房屋使用性质的
(四)法律、法规规定禁止出租的其他情形。
1、出租人不具有出租房屋的实体权利，将导致合同无效
①房屋的所有权人出租的：应注意审查出租人是否与出租房屋产权证上的名称一致，必要时到房屋管理部门查询。
②委托或代理出租的：应注意审查房屋所有权人是否与出租房屋产权证上的名称一致，是否经所有权人同意或授权，是否有所有权人同意或授权出租的书面证明材料。
③共有房屋出租的：应注意审查是否经其他共有人同意，是否有其他共有人同意出租的书面证明材料
④房屋转租的：应注意审查是否经出租人同意，是否有出租人同意转租的书面证明材料。
2、将违法建盖的房屋用于出租的，将导致租赁合同无效
①出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的城镇房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民应当认定有效。
②出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时城镇建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民应当认定有效。
3、租赁合同的期限违反法律规定的，合同无效
①租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
②租赁期限超过临时城镇建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
③承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民应当认定超过部分的约定无效。
4、租赁的标的物为法律法规禁止出租的合同无效。
《商品房屋租赁管理办法》第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：
(一)属于违法建筑的
(二)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的
(三)违反规定改变房屋使用性质的
(四)法律、法规规定禁止出租的其他情形。
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