一房二卖第二份合同有效吗

一、南京如何快速退购房定金

根据当前的相关法规以及各个法院的实际审理经验，满足退房要求的条件大致上可以分为约定条件和法定条件两大类。

其中，约定条件源于购房者与房地产开发商之间签订的购房合同所约定的允许退房的具体情形。

例如，若房产开发商未能按时交付房屋超出一定限度时，购买者有权向其提出退房要求；此外，购房者还可以在合同中明确约定诸如小区规划及配套设施未达到售楼广告或者售楼书所描述水平、房屋交付后预期期限内未能顺利取得产权证等情景作为退房条件。

通过上述分析，我们可以得出结论，在特定条件下，购房定金确实是可以退还的。

然而，这需要满足两个前提条件：首先，由于合同条款未能达成共识而导致的退房；其次，必须在认购书约定的期限内签署正式的购房合同。

为了成功地索回定金，购买者必须能够提供充分的证据以证明这两点。

除此之外，对于那些尚未获得销售许可证或产权证的内部认购项目，由于其自身并不具备合法的销售资格，因此无论在何种情况下，购买者均可要求全额退还定金，且无需进行繁琐的取证工作，只需依法提起诉讼即可。

《中华人民共和国民法典》第五百八十六条

当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。

定金合同自实际交付定金时成立。

定金的数额由当事人约定；

但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。

实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

《中华人民共和国民法典》第五百八十七条

债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。

给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；

收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

二、如何快速退购房定金

1、双方合同条款达不成一致的。

在签订认购书期间内，要求签订正式《商品房买卖合同》内容中增加补充协议来达到退定金的目地。

2、内部认购、楼盘五证不全。

因本身无证销售，是可以要求可以开发商退回购房款，无需做大量的取证工作。

如开发商不退可以直接到法院起诉。

3、开发商延期交房。

在购房合同约定中，开发商未按照约定时间延期交房的属于开发商违约行为，可以要求开发退回购房款。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条

出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

法律是社会的基石，是维护社会秩序和公正的重要手段。我们每个人都应该尊重法律，遵守法律，维护法律的尊严和权威。正如本文的标题所提出的问题，“南京如何快速退购房定金”，法律不仅是一种规定，更是一种教育和引导。我们应该从法律中学习如何正确地行事，如何尊重他人的权益，如何维护社会的公正和公平。只有这样，我们才能真正实现法治社会的理想，才能真正实现公正和公平。