买房开发商交房违约怎么办

一、开发商违约改变规划应如何处理

根据我国颁布实施的《城乡规划法》（以下简称“规划法”）相关规定，房地产开发商在进行建筑工程项目开发建设时，必须严格遵守并符合城市整体规划以及相关的城市规划管理技术规定。

此类活动都需要经过政府规划部门审查批准后方可执行。

因此，房地产开发商在实际的房地产开发操作过程中，若有未经许可而擅自改变规划设计的情况发生，例如提高土地容积率、增加建筑物楼层高度、将绿化作为建设用地等行为，均属于严重违反规划管理的法律法规条款之举，构成行政违法行为。

针对以上违规举动，各级规划主管部门有权做出责令纠正、公开谴责或者处以罚款等一系列行政处罚措施。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定主张权益。

第二、向作出变更规划批复部门的上一级机关或者人民政府提起行政复议，申请停止更改规划批复执行。

若对复议决定不服可以在收到复议决定之日起15日内起诉到法院。

也可以不经复议直接向人民法院提起行政诉讼，诉请撤销批复。

但这种方法，必须在开始施工之前，已建设完毕的话，被支持的概率很低。

二、开发商擅自改变小区规划,如何处理?

1、按照我国《城乡规划法》（下称规划法）房地产开发商开发建筑项目必须符合城市规划和城市规划管理技术规定，为此必须经过政府规划部门审批。

因此，开发商在房地产开发过程中，擅自更改规划设计的，比如增加容积率、加高楼房的层数、用绿地改为建设用地等，违反了规划管理方面的行政法规规范，系行政违法。

对此，规划主管部门可以作出责令改正、通报批评或罚款等行政处罚。

2、开发生擅自变更小区规划，对于购房者来说该承担什么违约责任，关键看开发商和购房者签订的购房合同有无对规划内容的约定。

如果在合同主文中双方约定小区规划不得更改，或者在附件中有规划图的详细情况，应当视为双方对规划内容已有约定，开发商擅自更改规划应依照合同约定承担违约责任。

若没有，一旦开发商更改规划设计，欲追究对方的违约责任，会因提交不了证据而得不到支持。

在购房合同中，开发商和业主就不得更改规划有约定，在此前提下，即使开发商的更改规划得到规划部门批准，开发商也应承担违约责任。

如果合同未约定规划内容，中途找相关部门变更规划的，即使如此，业主仍可以维权：第一、若开发商更改规划，影响到自己所住房屋的通风、采光或者进出入通道的，可以相邻权受到侵害为由，要求侵权赔偿。

仍可以依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定主张权益。

第二、向作出变更规划批复部门的上一级机关或者人民政府提起行政复议，申请停止更改规划批复执行。

若对复议决定不服可以在收到复议决定之日起15日内起诉到法院。

也可以不经复议直接向人民法院提起行政诉讼，诉请撤销批复。

但这种方法，必须在开始施工之前，已建设完毕的话，被支持的概率很低。

3、民法典规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。

建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

在建成后未售出前，开发商是所有权人，他可以提出变更规划申请，有关部门可审批同意变更；售出后，所有权人就是业主，若要变更，只有业主通过一定的程序，申请变更才合法。

因此，小区改建、重建建筑物及其附属设施，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

《民法典》第五百七十七条

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

法律是社会的基石，是维护社会秩序和公正的重要手段。我们每个人都应该尊重法律，遵守法律，维护法律的尊严和权威。正如本文的标题所提出的问题，“开发商违约改变规划应如何处理”，法律不仅是一种规定，更是一种教育和引导。我们应该从法律中学习如何正确地行事，如何尊重他人的权益，如何维护社会的公正和公平。只有这样，我们才能真正实现法治社会的理想，才能真正实现公正和公平。