一房二卖的房子如何办产权

一、商品房购买预售合同能退吗

根据相关法律法规，当房地产开发商出现违反合同条款或者约定的情况时，买受人有权申请解除合同并退还所支付的购房款项。

在实际操作中，购买者能以开发商违约为由申请退房的具体情形可包括但不仅限于以下几种：首先是开发商未能按时交付房产，且该延迟行为已经持续了一定的期限；其次，当房屋存在严重的质量问题，无论经过修缮还是更换部件都无法恢复原状, 甚至达不到约定的标准时；最后，若由于开发商自身造成的失误，导致购买者无法按照合同约定正常办理房产证手续，也同样可以认为是开发商的违约行为，从而申请退房。

《中华人民共和国民法典》第五百六十三条

有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

因不可抗力致使不能实现合同目的；

在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

二、商品房预售合同定金能退吗

一般情况下是不可以退的，合同上是定金的，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如果无约定，卖方违约时，定金双倍返还；买方违约时，定金不返还。

定金的总额不得超过合同标的的百分之二十。

在正式购房合同签订之前交付的定金也就是立约定金，是指为保证订立正式合同而交付的定金。

购房者交了定金但又不想买房，那么开发商可以不退定金。

如果开发商收了定金但不卖房，要双倍赔偿定金。

但如果因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，购房者可以要求退还定金。

当然，实践中因为前述的合同类文件性质、内容有区别，所以针对每份合同应采取的方式略有不同。

《中华人民共和国民法典》第五百八十六条

当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

《中华人民共和国民法典》第五百八十七条

债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

法律是社会的基石，是维护社会秩序和公正的重要手段。我们每个人都应该尊重法律，遵守法律，维护法律的尊严和权威。正如本文的标题所提出的问题，“商品房购买预售合同能退吗”，法律不仅是一种规定，更是一种教育和引导。我们应该从法律中学习如何正确地行事，如何尊重他人的权益，如何维护社会的公正和公平。只有这样，我们才能真正实现法治社会的理想，才能真正实现公正和公平。