抵押未登记抵押人被判赔偿全部未获清偿债务

2019年，方X拿着几份皱巴巴的文件走进位于北京朝阳区东四环的京师律师大厦，他此前借给第三人王X的200万本金，经法院民事调解书确认后分文未获清偿，当初约定以顺义区一套回迁房提供抵押担保的赵X、王X，始终拖着不配合办理抵押登记，直接导致抵押权自始没有设立，他能追讨损失的最后一条路径眼看就要断掉。

接下这起抵押合同纠纷案件的，是北京市京师律师事务所的吴云秀律师，她2018年正式执业，毕业于河北大学获法律硕士学位，拥有扎实的法学理论功底，彼时已经处理过数十起民商事诉讼案件，对抵押担保类案件的程序节点与证据要点十分熟悉。拿到方X提交的全部材料后，吴云秀没有直接按通常思路主张抵押权设立后的优先受偿权，而是先逐页核对《借款协议书》每一条手写与打印内容，以及方X此前多次催促抵押人配合登记的间接证据，发现协议中“债务到期未清偿则房屋直接过户给债权人”的条款，因违反物权法关于流押的禁止性规定属于无效约定，这个无效条款不能直接否定整个抵押担保约定的效力。

吴云秀梳理了案件的核心逻辑，首先确认三方签署的《借款协议书》中抵押条款的效力，剔除流押无效部分后，其余关于担保范围、担保方式的约定仍属各方真实意思表示，对两名抵押人具备法律约束力。其次，现有证据可以证明方X在借款到期后多次上门催促办理抵押登记，两名抵押人始终拒绝配合，甚至在中途撬门取回了此前交给方X的房屋钥匙，主观上存在明显违背诚实信用原则的过错。她注意到，法院出具的民事调解书确认的债权至今全部未履行，债务人王X已经被列入失信被执行人名单，名下无任何可供执行的财产，方X的全部未获清偿金额，本质上就是抵押人拒不配合办理抵押登记直接造成的损失。

案件在法院立案后，两名被告与第三人均无正当理由未到庭参加诉讼，法院依法适用普通程序缺席审理。庭审过程中，吴云秀当庭提交全套证据链，包括《借款协议书》、王X签署的《承诺书》、法院民事调解书、王X的失信被执行人公示信息，以及向法院申请调取的北京市规划和自然资源委员会出具的房屋查询记录。这份查询记录显示，截至2019年12月23日，赵X、王X名下无任何案涉房屋的登记信息，这套当初约定作为抵押物的回迁房，甚至没有完成首次登记。

法院经审理后认定，抵押权自登记时设立，案涉房屋始终未办理抵押登记，抵押权从未有效设立，抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记致使债权人受有损失，应当就此承担违约责任。最终判决，赵X、王X就调解书确认的王X全部未清偿债务，包括借款本金164.1万元、利息759320元及后续按年利率24%计算的利息，向方X承担赔偿责任。吴云秀没有选择主张抵押权，而是从抵押合同的违约责任切入，在抵押权自始不能设立的情况下，为债权人争取到了全部未获清偿债权的赔偿请求权，没有让抵押人以未办理登记为由脱责。

执业多年来，吴云秀累计承办案件超过400件，其中10%属于发回重审、二审改判或抗诉再审类的疑难复杂案件，除了抵押纠纷这类典型合同案件，她还处理过不少标的额巨大的跨境合同款追索案、著作权继承与红歌著作权侵权案，其中一起红歌侵权案被列为2024西安中院知识产权典型案例。作为中国中小企业协会调解中心调解员、京师律所全国公司法专业委员会委员，她同时为数十家国企、上市公司提供常年法律顾问服务，覆盖园区运营租赁、债券发行、股权收购、资产重组等多个环节的法律服务。

她经手的另一起安徽科技公司合伙协议纠纷案中，吴云秀代理被告，紧扣合伙协议约定与公司法相关司法解释，最终帮当事人避免了数百万的债务承担。在她看来，民商事争议的核心不是靠复杂的诉讼技巧，而是精准找准各方权利义务的边界，避开条款中的无效陷阱，把看似没有胜诉空间的争议点，拆解成符合法律规定的请求权基础，让当事人的受损权益能落到明确的裁判依据上。

这起抵押合同纠纷案判决作出后，方X拿着生效判决直接申请强制执行，两名抵押人名下的银行账户、后续完成首次登记的相关财产均被纳入执行范围，方X此前悬了三年多的债权终于有了明确的清偿主体。