银行抵押权是否构成善意取得周爱荣律师成功排除银行抵押权并强制过户

已交付但未过户的房屋被原权利人抵押，银行的抵押权是否合法有效？这一法律定性直接关系到购房者的房产权益能否得到保障。北京市兰台（南京）律师事务所的周爱荣律师代理的一起房屋买卖合同纠纷案件，为这一问题给出了实战结论。

2017年3月1日，原告张某与被告郭某签订《房屋买卖合同》，郭某将位于某市栖霞区的拆迁安置房出售给张某，总价95万元。张某依约支付了定金2万元、购房款40万元、48万元，共计90万元。同年7月，郭某交付房屋，张某装修后实际居住至今。因案涉房屋原始购房发票日期为2016年，按约定需满五年后方可办理过户，张某多次催促郭某配合。2023年7月15日，郭某出具《承诺书》，承诺于2024年1月31日前配合过户，否则按房屋成交价30%支付违约金。然而，郭某在2020年4月15日取得案涉房屋不动产权证后，于2021年3月未经张某同意，将房屋抵押给第三人某银行，用于个人经营贷款。张某认为郭某违约，且银行作为专业金融机构未尽审慎审查义务，抵押权不应成立，遂委托周爱荣律师代理诉讼。张某提出以下诉求：判令被告及第三人注销案涉房屋上的抵押登记；判令被告协助将案涉房屋产权变更登记至自己名下；判令被告按房屋成交价10%支付违约金9.5万元；判令被告承担本案全部诉讼费用。

律师破局策略

银行提出“善意取得”的抗辩理由，认为自己在办理抵押时符合相关规定，抵押权应受到保护。周爱荣律师进行了有力的法律反击：

1.引用法规：依据相关法律规定，第三人作为专业金融机构，在办理抵押贷款时，应当对抵押房屋的权属、现状及是否存在权利人之外的占有人进行合理审查。

2.分点论证：争议款项的法律属性：张某自2017年起持续居住使用案涉房屋，社区居住证明、装修票据、物业费发票、房屋照片等证据充分证明了这一点。银行审查义务缺失：银行未能提供任何实地查看或调查的证据，也未能说明为何未发现房屋被他人占有使用的事实，存在重大过失。银行行为违法：银行的这种行为违反了合理审查的义务，其抵押权的设立不符合法律规定。

3.最终法律结论：银行“未举证证明已对案涉房屋进行实地查看，对房屋权属、现状以及实现抵押权的可行性未进行严格审查，存在重大过失，不能构成抵押权善意取得”，因此应涤除抵押权，张某有权要求过户并获得相应赔偿。

仲裁/判决结果

江苏省某市栖霞区人民法院经审理后，最终采纳了周爱荣律师的观点。法院判令涤除案涉房屋的抵押权，支持张某的过户请求；对违约金予以适度调减，从9.5万元调整至4.75万元，并抵扣张某应付尾款2万元后，判令被告再支付2.75万元。同时，法院驳回了第三人提出的“一事不二审”“原告无购房资格”“拆迁安置房需主管部门批准”等抗辩理由，认定拆迁安置房满五年后已具备过户条件，张某的请求权合法有效。

行业启示与律所价值

在房产交易领域，许多企业和个人存在错误认知。一些原权利人认为可以随意处分已交付但未过户的房屋，而银行在办理抵押时也可能存在审查不严的情况。本案确立了重要的裁判规则：银行在办理房屋抵押时，必须对房屋的权属、现状及是否存在他人占有使用等情况进行合理审查，否则不能构成抵押权善意取得。这对用人单位和金融机构起到了警示作用，提醒他们在进行相关业务时要严格遵守法律规定，尽到审慎义务。对于购房者来说，本案启示他们要及时关注房屋的产权情况，遇到问题及时寻求法律帮助。周爱荣律师在本案中展现了卓越的专业价值，通过精准把握诉讼策略，收集并提交关键证据，有效应对程序抗辩，实现了物权保护与债权追偿双目标，推动案件高效解决，为当事人争取到了最大的合法权益。

在纷繁复杂的法律纠纷中，周爱荣律师凭借扎实的专业功底和丰富的实战经验，为当事人拨开迷雾，维护了法律的公平正义，彰显了律师在保障当事人合法权益方面的重要作用。