买商品房时如何确定违约责任

1.确定商品房买卖合同违约责任，重点在于查看合同约定。
合同会清晰界定双方权利义务，一旦一方未依约履行，便构成违约。
2.常见违约情形及责任：
若开发商逾期交房，需按合同约定向购房者支付违约金。
若合同未作约定，可参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准来确定。
关于面积误差，面积误差比绝对值在3%以内（含3%），据实结算房价款；
超出3%时，购房者有权解除合同，开发商应返还已付购房款及利息。
若购房者不解除合同，房屋实际面积大于合同约定面积，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由购房者补足，超出3%部分的房价款由开发商承担，房屋所有权归购房者。
3.总之，认真研读合同条款，才能准确确定违约责任。

案情回顾:

小朱与某开发商签订了商品房买卖合同。交房时，小朱发现房屋实际面积比合同约定面积大了5%，且开发商还逾期了3个月交房。小朱认为开发商存在违约行为，要求开发商承担相应责任。但开发商称面积误差在合理范围内，逾期交房是不可抗力导致，不应承担违约责任，双方因此产生争议。

案情分析:

1、对于逾期交房问题，若合同有约定违约金，开发商应按约定支付；若合同未约定，可参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。开发商称不可抗力需有证据证明，否则应担责。
2、关于面积误差，面积误差比绝对值超出3%，小朱有权解除合同，开发商应返还已付购房款及利息。若小朱不解除合同，3%以内（含3%）部分房价款由小朱补足，超出3%部分房价款由开发商承担，房屋所有权归小朱。