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五证不全认购书协议有法律效力吗

时间:2025.06.10 标签: 房产纠纷 房屋买卖 阅读:1140人
律师解析:
(一)当开发商未取得预售许可证明就与购房者订立认购书,认购书一般无效,但在起诉前取得预售许可证明则可认定有效,购房者可关注开发商后续是否取得许可。
(二)若其他四证不全,认购书不一定无效,要综合具体条款、双方意思表示等判断。
若认购书已具备合同主要内容且出卖人已收购房款,会被认定为买卖合同
(三)购房者遇到五证不全情况,可要求开发商尽快完善证件。
若开发商无法取得,可主张认购书无效并要求返还已付款项。
法律依据:
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定,出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。

案情回顾:

小许打算购买一套商品房,与开发商签订了认购书并支付了部分购房款。后来小许得知开发商五证不全,其中未取得预售许可证明。小许认为认购书应无效,要求开发商返还已付款项,而开发商称后续能取得相关证件,认购书应继续履行,双方因此产生争议。

案情分析:

1、根据法律规定,出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。此案例中,若开发商在起诉前仍未取得预售许可证明,该认购书应认定无效。
2、若只是其他四证不全,认购书不会必然无效,需结合具体条款、双方意思表示等因素综合判断。若认购书已具备合同主要内容且开发商已按约定收受购房款,该协议会被认定为买卖合同。小许可要求开发商尽快完善证件,若开发商无法取得,小许可主张认购书无效并要求返还已付款项。
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朱瑞雷律师

北京市盈科律师事务所

朱瑞雷 北京市盈科律师事务所高级合伙人律师 北京市盈科律师事务所房产部主任 盈科全国合同法专委会副主任 盈科全国婚姻家庭专委会委员 第十届北京市律师协会合同法专委会委员 第十一届北京市律师协会土地与房地产专委会委员 北京电视台《律师帮帮忙》栏目嘉宾律师 北京电视台“一直播”、“映客”TV法律微服务直播栏目嘉宾律师 朱瑞雷律师2006年开始从事法律工作,2012年加入盈科律师事务所。2015、2016、2017、2018年度,连续4年荣获盈科北京“优秀律师”称号。2015年晋升为盈科北京高级合伙人,2015年开始担任盈科北京房产法律事务部主任至今,2015年开始担任盈科全国合同法专委会副主任至今。 朱瑞雷律师秉承“受人之托,忠人之事”的执业理念,以细致认真的工作态度和深厚的理论功底为当事人提供了出色的法律服务,最大限度地维护了当事人的合法权益。 朱瑞雷律师做事沉稳干练,效果显著,承办了数百起重大民商事案件,尤其是在房产纠纷、合同纠纷、婚姻家庭、民商事案件领域有着深厚的造诣并先后担任多家企业的法律顾问。 朱瑞雷律师应邀作为多家媒体及网站的点评律师,多次应邀参加北京电视台《律师帮帮忙》、北京电视台“一直播”、“映客”TV法律微服务直播栏目嘉宾律师、《中国法治报道》、《中央人民广播电台》、《北京晨报》、《北京晚报》、《法制晚报》、《人物周刊》、《检查日报》、《人民网》、央视新闻网、环球网、腾讯网、新浪新闻、暴风影音、中国企业新闻网、正义网、房地产网等媒体和专业门户网站的访谈节目和采访。 朱瑞雷律师在长期的律师生涯中,不断总结经验,精益求精,组建了自己的专业律师团队,致力于民商事诉讼案件、企业法律顾问的法律服务,真正做到了想客户之所想,急客户之所急。 朱瑞雷律师及团队执业理念: 受人之托,忠人之事。 想当事人之所想,急当事人之所急。 对工作严格要求,对案件高度负责。 细节决定成败

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