开发商五证不全签订认购书有效吗

法律分析：
（1）开发商五证不全时签订的认购书一般无效。因为认购书是为订立买卖合同的预约合同，若开发商缺少预售许可证，销售行为就不合法，违反法律强制规定的认购书会被认定无效。
（2）若在起诉前开发商取得了预售许可证明，认购书会被认定为有效。
（3）购房者发现开发商五证不全，可要求解除认购书并退还已付款项。

提醒：
购房者在签订认购书前，务必核实开发商五证情况。若遇到五证不全的情况，及时采取措施维护自身权益，情况复杂时可咨询专业人士进一步分析。

（一）购房者在签订认购书前应仔细查验开发商的五证，可通过当地房地产管理部门网站或到办事窗口进行核实，避免与五证不全的开发商签约。
（二）若已与五证不全的开发商签订认购书，可与开发商协商解除认购书并要求退还已付款项。
（三）若协商不成，购房者可收集认购书、付款凭证等相关证据，向法院起诉，要求确认认购书无效并返还已付款项。若在起诉前开发商取得预售许可证明，认购书会被认定有效，此时购房者需重新考虑自身诉求。

法律依据：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

1.开发商五证不全时签的认购书一般无效。因未取得预售许可证明签的预售合同会被认定无效，认购书虽为预约合同，但缺预售许可证，销售行为就不合法。
2.若认购书因违反法规被认定无效，不过起诉前开发商拿到预售许可，认购书会变有效。
3.购房者发现开发商五证不全，能要求解除认购书并退回已付款项。

结论：
开发商五证不全时签订的认购书通常无效，若起诉前开发商取得预售许可证明则认购书有效，购房者发现五证不全可要求解除认购书并退款。
法律解析：
依据相关法律，出卖人未取得商品房预售许可证明就与买受人订立商品房预售合同，应认定无效。认购书虽为预约合同，不同于正式买卖合同，但当开发商五证不全，特别是缺少预售许可证时，其销售行为不合法。此时签订的认购书因违反法律强制性规定，一般会被认定无效。不过要是在起诉前开发商拿到了相应预售许可证明，认购书就会被认定为有效。所以购房者一旦发现开发商五证不全，有权利要求解除认购书，并让开发商退还已付款项。如果您在购房过程中遇到类似的情况，对相关法律问题还有疑问，欢迎向我或者其他专业法律人士咨询，以便维护您的合法权益。

开发商五证不全时签订的认购书一般无效。认购书作为订立买卖合同的预约合同，若开发商五证不全，特别是缺少预售许可证，其销售行为违法，违反法律强制性规定的认购书应认定无效。不过在起诉前开发商取得预售许可证明，认购书会被认定有效。

为保障自身权益，购房者可采取以下措施：
1.签约前仔细核查开发商五证，可通过当地房地产管理部门网站或办事窗口查询。
2.若发现开发商五证不全，及时要求解除认购书，并协商退还已付款项。
3.协商不成，可通过法律途径维权，向法院起诉要求确认认购书无效并返还已付款项。