租赁房屋抵押的效力是怎样认定的

1.先出租后抵押这一情况呢，就好比房子先租给别人，之后又拿去抵押啦。
这时候呀，租赁关系那可是一点都不受抵押权的影响呢，哪怕抵押权后来实现了，那租赁合同在还没到期的这段时间里，对抵押物的新主人依旧是有效的哦。
2.而先抵押后出租呢，要是抵押权实现了，租赁合同对抵押物的新主人就没啥约束力啦。
不过呢，如果抵押人没把房子已经抵押这事书面告知承租人，那要是因为抵押人出租抵押物给承租人造成了损失，抵押人就得负责赔偿啦。
总之呢，租赁房屋抵押的效力到底咋样，得看抵押和租赁谁先谁后，这样才能把各方的合法权益都保障好呢。

案情回顾:

小胡将自有房屋出租给小李，租期三年。一年后，小胡因资金周转将该房屋抵押给银行。不久，小胡生意失败无法偿还贷款，银行行使抵押权准备拍卖房屋。小李得知后，认为自己的租赁合同未到期，应继续有效；而房屋新买家小静则认为，房屋抵押在前，租赁合同对其无约束力，双方产生争议。

案情分析:

1、此案件关键在于判断租赁与抵押的先后顺序。本案中先出租后抵押，依据法律，租赁关系不受抵押权影响，即便房屋被拍卖，在租赁合同未到期期间，对新买家小静依然有效。
2、若为先抵押后出租，且抵押人未书面告知承租人房屋已抵押，给承租人造成损失的，抵押人需承担赔偿责任。