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北京市东卫律师事务所
关键词：房产律师-北京房产律师-房地产专业律师 靳双权，北京市东卫律师事务所房产律师，中国房地产营销协会副会长，自2005年起至今，一直从事与房地产法律相关的教学研究与诉讼实践工作。办理了大量疑难、复杂案件，在房地产领域及延伸的婚姻、继承、拆迁等与房产相关领域具有深厚的理论基础和丰富的实践经验。 主要办理的案件类型包括： 1、借名购房行为中，涉及到经济适用房、两限房、房改房及商品房的购买。当出资人主张房屋的确权、过户、赔偿或以房抵债时，可能需解除借名合同；而出名人可能主张合同无效，要求排除妨害并返还房屋。 2、在继承问题上，因自书、代书、见证、公证遗嘱、联合遗嘱、打印遗嘱存在的瑕疵，可能导致其被诉为无效或部分无效；时效问题可能导致诉权的丧失；子女参与翻建房屋可能要求确认共有权；而赠与合同与遗嘱之间的冲突则可能产生适用上的纠纷。 3、婚姻关系中，涉及到房产的购置、赠与、贷款等问题，无论是婚前还是婚后，都可能引发一系列纠纷，如析产、离婚协议的执行、赠与的撤销或过户问题、精神赔偿以及一方擅自转移财产或恶意抵押等行为。 4、对于特殊类型的房产，如公租房、房改房、集资房、回迁房、央产房及经济适用房，可能涉及到承租人变更、超标问题、产权证办理困难、买卖无效、无法上市转让等一系列复杂问题。 5、在二手房买卖过程中，卖方可能因无权处分、无权代理、阴阳合同或逾期付款而主张合同无效或解除；而买方则可能要求过户、违约赔偿或依据善意取得原则要求履行合同，也可能因新政或不可抗力要求无责解约。 6、征收、拆迁过程中，可能涉及拆迁协议的有效性、拆迁行为的合法性、安置房的分割、居住权的确认、空挂户权益保护以及权利人去世后利益分割等问题。 7、小产权房、宅基地房买卖存在诸多法律风险，如合同无效及赔偿问题；以房产买卖作为抵押的民间借贷可能涉及经济类犯罪行为；冒名登记与善意取得之间的冲突；以及工程承包挂靠、劳务分包等产生的工程款结算纠纷。
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购买房产支付定金后若决定放弃购买怎么办如欲解除房屋购买意向从而索回所缴付的购房定金，您可采取以下措施：（1）购房者有义务与卖方商议是否能够退还定金；（2）若因不可抗力因素导致买卖合同无法签署，则卖方可能需全额返还定金。若双方未能达成共识，您有权向法院提起诉讼，请求法院裁定返还定金。关于缴纳购房定金的注意事项包括：1、在交付定金之际，务必与开发商签订定金协议或购房协议书，而非仅限于口头承诺。
在支付定金之后产生放弃购买意愿的情况下，如果符合相关条件，那么仍有可能获得退还。根据我国现行有效的《中华人民共和国民法典》中所明确规定，当收取定金的一方未能按照约定履行债务或是其履行义务无法满足合同目的时，应当向对方双倍返还定金。此外，法律还规定，若债务人能够依照约定履行债务，则定金应被视为价款的一部分或予以收回。
凡在缴纳定金后，倘若产生悔意，即应承受定金所设定的违约责任。在此种情形下，收受定金的一方（卖方）若未能履行其合同义务，则须向支付定金的一方（买方）双倍返还定金；反之，若支付定金的一方（买方）未能履行其合同义务，则无权请求返还定金。然而，以下几种情况仍可退还定金：1.合同因违法或不当而无效或被撤销；2.对方当事人存在违约行为；3.经双方协商达成一致意见。
在购买房屋时缴付定金，若事后产生意愿上的变动而选择放弃购置，通常情况下定金将无法进行退还。这主要源于房屋买卖合同具有合法有效性，不能擅自中断甚至解除。然而，如果双方通过友好商议达成一致意见，同意撤销合同，购屋者仍需付出相应的违约代价，对另一方造成的损失予以赔偿，在此种情况下，定金也是无法追回的。
关于购房预付款的退还及违约金比例问题若购房者已然缴纳订金却决定终止购置房产的交易行动，则该转让方有权不退还所支付之订金。然而，倘若转让方已收取订金而未能提供适格房屋出售后，将需按照订金额的双倍进行赔偿。然而，如因无法通过当事人双方责任解决之情形所致，导致商品房购买协议终未达成，则购房者有权申请退回其所缴纳的订金。
