租赁房屋合同无效情形有哪些

1.若出租房屋未取得建设工程规划许可证，或未按规定建设，所签租赁合同无效，不过在一审辩论终结前获证或获批建设的除外。
2.出租未经批准或未按批准内容建设的临时建筑，合同无效，一审辩论终结前获批建设则除外。
3.租赁期限超临时建筑使用期限，超出部分无效，一审辩论终结前获批延长期限的除外。
4.无民事行为能力人签的合同、以虚假意思表示签的合同无效。

案情回顾:

小朱将一处未取得建设工程规划许可证的房屋出租给小李，双方签订了租赁合同。小李入住后不久，发现房屋存在诸多问题，且得知该房屋无相关规划许可证，认为合同无效，要求小朱退还租金并赔偿损失。小朱则认为自己虽未取得许可证，但之后可以补办，合同应继续履行，双方因此产生争议并诉至法院。

案情分析:

1、根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效，除非在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。本案中，小朱出租的房屋未取得建设工程规划许可证，在未满足上述例外条件时，其与小李签订的租赁合同应认定为无效。
2、合同无效后，小朱应退还小李已支付的租金，小李应返还房屋。对于小李因合同无效遭受的损失，若小朱存在过错，应承担相应赔偿责任。