什么房屋租赁合同无效

结论：
存在特定情形的房屋租赁合同无效，无效后需返还财产、折价补偿及承担相应责任。
法律解析：
根据相关法律规定，以下房屋租赁合同无效。
一是出租人就未取得建设工程规划许可证或未按规定建设的房屋订立的合同，不过在一审法庭辩论终结前取得许可或经批准建设的除外;
二是出租人就未经批准或未按批准内容建设的临时建筑订立的合同，一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的除外;
三是租赁期限超过临时建筑使用期限，超过部分无效，一审法庭辩论终结前经批准延长使用期限的，延长期间内租赁有效。
合同无效后，取得的财产应返还，无法返还或没必要返还的需折价补偿。
有过错方要赔偿对方损失，双方都有过错则各自担责。
如果您遇到类似房屋租赁问题，不确定合同是否有效或不知如何处理后续事宜，建议向专业法律人士咨询。

案情回顾:

小朱将一处未取得建设工程规划许可证的房屋出租给小李，双方签订了房屋租赁合同。小李入住一段时间后得知该房屋没有建设工程规划许可证，认为合同无效，要求小朱退还已支付的租金并赔偿装修损失。小朱则认为合同有效，不同意退还租金和赔偿损失，双方因此产生争议并诉至法院。

案情分析:

1、根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中小朱出租的房屋未取得建设工程规划许可证，且在一审法庭辩论终结前也未取得，所以该租赁合同无效。
2、合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。小朱应退还小李已支付的租金。对于小李的装修损失，若小朱有过错，应赔偿小李因此所受到的损失；若双方都有过错，则各自承担相应的责任。