购房合同无效怎么认定

1.认定购房合同无效，要按照民事法律行为无效的相关规定来判断。
2.如果合同当事人没有民事行为能力，签订的合同无效，像不满八周岁小孩独自签购房合同。
3.双方虚假意思签订的合同无效，如为贷款签虚假合同。
4.合同内容违法违规，如买卖违建的合同无效。
5.违背公序良俗的合同无效，如用于违法活动的购房合同。
6.恶意串通损害他人权益的合同同样无效，如卖家与第三人串通损买家利益。

案情回顾:

小朱欲购买房屋，与卖家小李签订购房合同。后发现小李是不满八周岁的未成年人，独自签订此购房合同。同时，经调查发现小朱和小李签订合同是为套取银行贷款，存在虚假意思表示。并且该房屋是违法建筑，合同内容违背法律规定。另外，有证据显示小李与第三人小胡恶意串通，损害小朱利益。小朱得知这些情况后，要求认定购房合同无效。

案情分析:

1、根据法律规定，无民事行为能力人实施的民事法律行为无效，小李作为不满八周岁的未成年人，无民事行为能力，其独自签订的购房合同应认定无效。
2、双方以虚假意思表示实施的民事法律行为无效，小朱和小李为套取银行贷款签订合同，属于虚假意思表示，该合同无效。
3、合同内容违背法律、行政法规强制性规定的无效，买卖违法建筑的合同违反相关法律，此购房合同无效。
4、行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效，小李与小胡恶意串通损害小朱利益，该购房合同也无效。