一房多卖如何认定实际占有

1.买卖不破租赁是指在承租人按租赁合同占有期限内，租赁物发生所有权变动，不影响租赁合同效力，但需区分情形处理。若租赁合同签于法院查封房屋之前且承租人已实际占有使用，承租人可向执行法院申报租赁关系，提交租赁合同、租金支付凭证、居住证明等材料，法院拍卖时要披露租赁信息，买受人需继续履行原租赁合同。若租赁合同签于法院查封之后，租赁关系无法对抗买受人，承租人需配合搬离，不过有权向原出租人主张违约责任，要求退还剩余租金和押金并赔偿合理损失。 2.解决措施和建议：承租人要及时核实租赁合同签订时间与查封时间的先后顺序，并且保留好相关证据，必要时通过诉讼来维护自身权益。

结论： 买卖二手房时原合同并非法定必备文件，有合法有效的不动产权证等法定文件，交易就能正常进行。 法律解析： 现行法律规定，二手房交易关键在于房屋所有权转移，法定需提交的文件有不动产权证、买卖双方身份证明、网签合同等。不动产权证是房屋权属的唯一合法证明，能证明卖方对房屋的处分权。原合同一般是卖方和开发商签的商品房买卖合同，主要辅助确认房屋原始交易信息，并非交易流程强制材料。即使卖方不能提供原合同，只要有合法有效的不动产权证，交易合法性不受影响。不过建议买方交易前查看原合同核实房屋情况，这是自主风险防范措施。如果在二手房交易中你对相关法律问题仍有疑惑，可向专业法律人士咨询。

法律分析： （1）优先依据购房合同约定确定赔偿金额。若购房合同中明确载明延期交房的违约金计算方式，例如按已付房款的固定比例每日计算，则直接按照该标准乘以15天得出赔偿数额。 （2）若购房合同未约定延期交房违约金，可按照逾期交付使用房屋期间同地段同类房屋的租金标准计算15天的赔偿金额。该租金标准需以有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的数值为准。 （3）购房者可在合理时间内以书面形式催告开发商交付房屋，经催告后开发商仍未在合理期限内交房的，购房者有权依法解除购房合同，并要求开发商赔偿因此造成的损失。 提醒： 购房者应及时书面催告开发商交房并保留相关凭证，若与开发商协商赔偿无果，需收集购房合同、付款记录等证据，必要时咨询专业法律人士处理。

1.二手房买方违约赔偿金额要依据合同约定和实际损失来确定。若合同有违约金数额或比例的约定，应按约定执行，但当约定违约金过分高于实际损失时，买方有权请求法院或仲裁机构适当减少，过分高于一般指超过实际损失的百分之三十。 2.若合同未约定违约金，卖方可以主张赔偿实际损失，涵盖房价下跌的差额、为交易支出的中介费和评估费等合理费用，以及因违约导致的其他损失。 3.若买方已支付定金，按照定金罚则，买方违约时定金不予退还，不过定金和违约金不能同时适用，卖方需从中选择其一主张。实际赔偿金额需结合具体案件情况和相关证据来确定。 解决措施和建议： 1.买卖双方签订合同时，应明确约定违约金数额或比例，避免后续争议。 2.卖方要保留好为交易支出的各项费用凭证，以便在买方违约时主张实际损失赔偿。 3.当出现违约情况时，要及时收集相关证据，通过合法途径解决纠纷。

法律分析： （1）物业不交接擅自撤场的行为，既违反物业服务合同约定，也违反物业管理相关规定。物业服务合同终止或履行期间，物业均需完成资料、设施设备等交接工作，擅自撤场且不交接的行为侵害业主合法权益。 （2）业主可通过书面形式催告物业限期完成交接，催告内容需明确交接事项、期限等信息，并保留送达凭证，如邮寄回执、签收记录等，作为后续维权依据。 （3）若物业经催告仍不履行交接义务，业主委员会可代表全体业主向人民法院起诉，要求物业承担违约责任，包括赔偿因擅自撤场导致的损失，例如临时聘请安保或清洁人员的费用、设施管理真空造成的合理损失等。 （4）业主还可向当地房地产行政主管部门投诉，物业擅自撤离且不交接的行为，相关部门可依据规定对其进行行政处罚，督促物业履行交接义务。 （5）业主应注意收集证据，包括物业擅自撤场的现场照片、视频，书面催告文件及送达凭证，临时支出的费用票据等，以便在维权时有效支持自身主张。 提醒： 业主处理物业擅自撤场问题时，需及时保留催告凭证和损失相关证据，若案情涉及复杂的合同条款或损失计算，建议咨询专业人士进一步分析具体维权方案。

（一）若合同约定违约金条款，承租人单方违约提前解约，出租人有权要求其支付违约金。此时承租人应按约定支付。 （二）合同未约定违约金，承租人违约给出租人造成损失，出租人可主张赔偿损失，承租人需赔偿实际损失。 （三）因不可抗力等法定免责事由致使无法履约，承租人无需支付违约金。 （四）因出租人违约导致承租人解约，承租人不仅无需支付违约金，还可要求出租人担责。 （五）违约金数额明显不合理，当事人可请求法院或仲裁机构调整。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

（一）核查合同约定。查看租赁合同中对于租金退还和提前解除的条款，若明确房东应退还剩余租金或扣除违约金后退还，而房东不履行，其构成违约。 （二）协商解决。租户先尝试与房东沟通，要求其按照合同约定退还租金。 （三）收集证据起诉。若协商无果，收集租赁合同、租金支付凭证、沟通记录等证据，向房屋所在地法院起诉，要求房东退还剩余租金并承担违约责任。 （四）主张赔偿损失。若因房东违约致使租户提前解除合同，如房屋不符合安全标准或房东干扰使用，租户可要求赔偿损失。 （五）合理扣除违约金。租户自身原因提前退租且合同无约定时，房东可扣除不超实际损失百分之三十的违约金后退还剩余租金。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

法律分析： （1）业主能否拒交违约金需区分物业违约程度。若业主有充分证据证明物业未按物业服务合同约定履行主要义务，如长期未清理公共区域垃圾、公共设施损坏后未及时维修等，构成根本违约在先，根据法律规定，当事人互负债务且有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求，此时业主以拒交物业费抗辩，可不承担违约金。 （2）若物业仅存在轻微服务瑕疵，未达到根本违约程度，比如偶尔延迟清理垃圾、个别小设施维修稍慢等，业主不能以此完全拒交违约金。法院会结合实际情况酌情减少违约金数额，但不会支持业主完全不支付。 提醒： 业主遇到物业服务问题时，应及时收集物业违约的证据，如照片、视频、书面沟通记录等，优先与物业协商解决，避免直接拒交物业费导致自身承担违约金风险；协商不成的，可通过诉讼途径维护合法权益。

结论： 卖房中介违约金计算，有合同约定按约定执行，过分高于或低于实际损失可请求调整；无约定则按实际损失确定。 法律解析： 根据民法典规定，在卖房中介服务中，若合同明确约定了违约金数额或计算方式，如按房屋成交价一定比例或固定金额，就应按此约定计算违约金。不过，若约定的违约金与实际损失差距过大，违约方或守约方可请求法院或仲裁机构调整。若合同未约定违约金，就需根据违约行为造成的实际损失来确定，此时守约方要负责举证损失数额。比如中介未促成交易却违规收费，需返还费用及利息；委托方违约导致中介服务费损失等。在居间合同关系里，主张违约金要以违约事实和损失存在为前提。总之，一切以合同约定和法律规定为准。如果您在卖房中介违约金方面遇到问题，可向专业法律人士咨询，以保障自身合法权益。

（一）先查看购房合同中关于逾期交房赔偿的约定。若合同明确规定了违约金数额或计算方式，比如按已付购房款的一定比例每日支付违约金，应严格按照合同约定执行。 （二）若合同未约定逾期交房赔偿方式，可按照逾期交付房屋期间同地段同类房屋的租金标准确定赔偿数额。该租金标准可参考主管部门公布的或者有资质的房地产评估机构评定的结果。 （三）购房者应及时书面催告开发商交房，并给予合理履行期限。若经催告后开发商在合理期限内仍未交房，购房者有权解除合同，要求开发商返还已付购房款及利息，并承担违约责任。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

（一）核实租赁关系时间，若租赁在法院查封前合法有效设立，依据买卖不破租赁原则，向执行法院申报租赁权，提交租赁合同、租金支付凭证等证明材料，主张继续承租，新产权人要继受原租赁关系。 （二）若租赁设立于查封之后，配合法院腾退，同时就房东违约行为向其主张赔偿责任。 （三）承租人在同等条件下有优先购买权，在拍卖公告规定期限内向法院申请行使，参与竞拍争取优先取得房屋所有权。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

你好，要看到底是意向金还是定金