买房两年未交房违约金应如何计算

租房住11天就被催第二个月房租不合理，若合同没约定这么早交，房东做法违约。你不想住了，可先整理好合同、付款凭证等证据。尝试通过短信或邮件告知房东因他提前催租违约，你决定解除合同，要求退还剩余租金和押金。若房东仍不回应，可考虑找调解机构帮忙解决。

先观察漏水情况，比如漏水时间、水量大小等。检查自家水管走向和布局，看是否有水管接头处渗水、水管破裂等。可以关闭总水阀一段时间，若楼下不再漏水，说明可能是自家水管问题；若仍漏，可能是防水层等其他原因。要是不确定，可找专业人员帮忙检测。找到漏水点后，尽快维修，避免给楼下造成更大损失，也防止邻里纠纷。

法律分析： （1）被物业起诉欠一年物业费，不应诉是不明智的。法院会进行缺席审判，这可能让自己丧失为自身权益辩解的机会，导致权益受损，所以要积极准备材料参加诉讼。 （2）仔细查看物业合同，若物业未依合同履行义务，像垃圾清理不及时、安保有漏洞等情况，可收集照片、视频、书面记录等证据，以此作为抗辩理由，要求减免物业费。 （3）主动与物业沟通协商，说明并非恶意欠费，若因房屋质量问题等合理原因导致，争取与物业达成和解，制定合理的缴费计划。 （4）法院会依据双方证据和事实作出判决，若败诉就需按判决履行缴费义务，不然可能会被强制执行。 提醒： 应对物业费纠纷要重视证据收集，不同情况解决方案有差异，建议咨询以进一步分析。

1.遭遇房产中介欺诈交易，应通过合法途径收集证据并多途径维权。收集证据是维权基础，协商、投诉、仲裁、诉讼、报案是可采取的措施。 2.具体措施如下： -收集合同、聊天记录、付款凭证等能证明欺诈事实的材料，为后续维权提供依据。 -欺诈情节较轻时，与中介协商，要求其承担违约责任，如退还费用、赔偿损失等。 -协商不成，向房地产中介行业协会、消费者协会等相关机构投诉，由其介入调解。 -根据合同约定的争议解决方式，可向仲裁机构申请仲裁；合同未约定仲裁的，可向法院提起诉讼，受欺诈方有权请求撤销合同，造成损失的中介应赔偿。 -情节严重的欺诈行为可能涉嫌犯罪，可向公安机关报案，追究中介刑事责任。

1.房屋延迟交付违约金数额确定，先看合同约定。若合同有明确约定，如按已付房款一定比例支付，违约方应按此标准执行，这体现了合同自治原则，保障了合同双方的预期利益。 2.若合同未约定，购房者可按逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准主张赔偿，以此弥补购房者因延迟交付遭受的损失。 3.当违约金过高或过低时，当事人可请求法院或仲裁机构适当调整。若违约金过分高于造成的损失，可适当减少；过分低于造成的损失，则可适当增加，确保违约金与实际损失相匹配。 建议购房者签订购房合同时明确约定违约金条款。遇到违约金不合理情况，及时收集证据请求调整。

（一）主体资料：准备原被告的身份信息，如身份证复印件，用于明确打官司的双方是谁。 （二）证据材料： 1.拍摄房屋漏水的照片、视频，展示漏水位置和受损状况，作为漏水情况的证据。 2.收集因漏水导致家具、墙面损坏的维修发票、购买凭证，以此确定赔偿金额。 3.留存与楼上沟通的微信聊天记录、短信等，证明曾就漏水问题与对方协商。 4.找专业机构对漏水原因进行鉴定并出具鉴定报告，明确责任归属。 （三）撰写起诉状：写明原被告信息、诉讼请求（如要求对方修复漏水点、赔偿损失等）以及事实理由。 法律依据： 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十六条规定，证据包括： （一）当事人的陈述； （二）书证； （三）物证； （四）视听资料； （五）电子数据； （六）证人证言； （七）鉴定意见； （八）勘验笔录。证据必须查证属实，才能作为认定事实的根据。

一般来说，在房屋质保期内，开发商预留的排水管道分支横管道漏水，开发商要担责，因他们有义务提供符合质量标准的房屋。过了质保期，若因使用不当等人为原因造成，使用者担责；若自然损坏，维修费用可能从维修资金出。解决方案是先确定漏水原因，然后找对应责任方协商维修赔偿，协商不成可起诉。

结论： 一般房子没住人也需交物业费，不过部分地区可协商减免，恶意拖欠物业费物业有权采取措施。 法律解析： 物业服务具备公共属性，包含小区公共区域清洁、安保、设施维护等工作，其成本不会因个别房屋空置而降低。依据相关规定，业主有按约定支付物业费的义务，即便房屋空置，物业仍正常提供服务，业主不能以未实际居住为由拒绝缴费。不过部分地区允许业主和物业协商，对空置房屋的物业费给予一定比例减免。若业主恶意拖欠物业费，物业可先进行催交，经催告后仍不支付的，物业能够提起诉讼或申请仲裁。如果遇到房屋空置物业费的问题，建议及时与物业沟通协商，看是否能达成减免共识。若在沟通中遇到难题或对物业费相关法律规定存在疑问，可向专业法律人士咨询。

结论： 房子延迟交付，违约金数额先看购房合同约定，有约定按约定执行；无约定则按同地段同类房屋租金标准确定；开发商以违约金过高请求减少时，法院会综合衡量裁判。 法律解析： 在房屋买卖中，合同是明确双方权利义务的重要依据。若购房合同对延迟交付违约金有明确的计算方式和数额，那么就应按照合同约定来计算违约金，这体现了合同的自治原则。当合同未作约定时，为了弥补购房者的损失，按照同地段同类房屋租金标准确定违约金是合理的，能让购房者在房屋延迟交付期间获得与租房相当的补偿。而当开发商认为违约金过高请求减少时，法院会综合实际损失、合同履行情况、当事人过错程度和预期利益等因素，依据公平和诚实信用原则进行裁判，以平衡双方的利益。如果大家在房屋延迟交付违约金方面遇到问题，建议向专业法律人士咨询，以维护自身合法权益。

1.离婚协议明确房产归属的，双方配合过户。取得房屋所有权者带离婚协议书、离婚证、房产证等，到不动产登记中心办过户。 2.法院判决离婚的，凭生效判决书，可直接向不动产登记中心申请过户，无需对方配合。 3.婚内共购但未办房产证的，先定归属，再由获产权方办理。若有贷款未清，要提前还清或经银行同意变更贷款人，再办房产证及过户，并按规定缴费。

房屋漏水赔偿无统一标准，需按实际损失确定。若因房屋质量问题漏水且在保修期内，开发商承担修复与赔偿责任，涵盖修复漏水费用及室内装修、物品损失等合理费用，像修复墙面、更换被浸泡家具的费用。若是楼上住户原因导致漏水，其需承担赔偿责任，赔偿内容为楼下住户实际损失。 1.对于开发商责任情况，购房者发现漏水应及时联系开发商，要求其按规定履行修复和赔偿义务。 2.若为楼上住户责任，双方可先友好协商确定赔偿金额。 3.协商不成，可委托专业鉴定机构评估损失，以鉴定结果作为赔偿依据。

法院判离后卖房分两种情况处理。若房屋为个人财产，按正常二手房交易流程进行。要准备身份证、法院判决书、房产证等材料，到房产交易中心签买卖合同、办网签备案，接着进行资金监管、缴纳税费，最后办理产权过户登记。 若房屋为夫妻共同财产，即便法院判离，也要先确认房屋归属。若判归一方，该方持判决书等相关证件先将房屋过户到自己名下，再按正常流程卖房。若未过户就卖房，需另一方配合，不然易引发纠纷。若房屋存在贷款未还清的情况，需提前还清贷款或办理转贷手续。 建议： 1.交易前明确房屋产权性质，按对应流程操作。 2.涉及夫妻共同财产卖房时，确保按判决完成过户或取得另一方配合。 3.有贷款的，提前与银行沟通还清贷款或转贷事宜。