房屋质量问题如何承担违约责任

（一）若租房合同中违约金200元的条款是双方协商一致的结果，体现双方真实意思，且不违反法律禁止性规定，此条款有效，不影响合同成立。 （二）若合同已就租赁标的、租金、期限等主要条款达成一致，无其他无效情形，即便违约金数额低，合同也依法成立。 （三）要是违约金条款存在欺诈、胁迫或显失公平等可撤销情形，当事人可请求撤销该条款，但不直接造成合同不成立。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。只要租房合同符合这些条件，即便有违约金200元的条款，也可成立。

（一）老人过户房子后其他子女通常不能要回。房屋所有权人对自己的不动产享有处分权，老人有权自主决定将房子过户给他人。若过户是老人真实意思表示，且无欺诈、胁迫等情形，过户行为合法有效，其他子女无权主张要回。 （二）存在特殊情形时可通过法律程序撤销过户。若能证明老人过户时为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，过户行为效力待定或无效，可申请撤销。若过户过程存在欺诈、胁迫、重大误解等情形，老人或其他子女可在知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权，撤销过户以要回房子。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效，行为人具有相应的民事行为能力，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 第一百五十二条规定，当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起九十日内没有行使撤销权的，撤销权消灭。 第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失，各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

（一）合同有约定违约金的，按约定执行，若违约金过分高于损失，租客可请求法院或仲裁机构适当减少。 （二）合同未约定违约金，房东可要求租客赔偿实际损失，如房屋空置租金损失、找新租客的合理中介费用等。 （三）租客违约应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。 （四）押金若为履约担保，一般只能抵扣租赁物损坏费用，不能直接作违约赔偿抵扣，除非合同另有约定。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

法律分析： （1）保留购买交易的核心凭证。小产权房无合法房产证，购买时需留存书面交易合同，合同中应明确房屋的具体位置、建筑面积、交易价格等关键内容；同时保存付款收据、转账记录等资金流向证明，这些材料可直接证实房屋交易的事实，是权属主张的基础依据。 （2）收集实际居住使用的证据。长期居住期间产生的水电费缴纳记录、物业费支付凭证，以及能证明持续占有使用该房屋的证人证言等，这些材料可间接体现对房屋的实际控制情况，辅助权属认定。 （3）准备自建房屋的相关材料（适用于自建小产权房）。若房屋为自行建设，需保存建房时的相关审批文件、施工协议、购买建筑材料的票据等，这些材料可证明房屋的出资情况与建设过程，作为权属主张的补充依据。 提醒： 小产权房权属缺乏合法登记保障，易引发纠纷，建议妥善保管所有相关凭证；若遇权属争议，应及时咨询专业法律人士以获取针对性建议。

1.延期交房违约金赔偿方法依合同约定和法律规定而定。若合同明确约定了违约金数额或计算方法，应按约定执行。不过，若约定违约金低于实际损失，买受人可请求法院或仲裁机构增加；若约定数额过分高于实际损失，出卖人可请求适当减少，实际损失通常参照逾期交房期间同地段同类房屋租金标准确定。 2.若合同未约定违约金，买受人可主张按逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或评估机构评定的同地段同类房屋租金标准计算违约金。 3.买受人有权选择继续履行合同并主张违约金，或解除合同并要求赔偿损失。 4.主张权利应在诉讼时效期间内提出。 解决措施和建议： 1.签订合同时明确约定违约金数额和计算方法，避免后期纠纷。 2.出现延期交房情况，及时收集实际损失证据，如同地段同类房屋租金凭证。 3.关注诉讼时效，及时通过合法途径主张权利。

1.违建房出租合同会因违反法律强制性规定而被认定无效。依据相关法律，未取得建设工程规划许可证或未按规定建设的房屋属于违法建筑，其出租行为违反法律强制性规定，所以此类出租合同不具有法律效力。 2.合同无效后当事人需返还因合同取得的财产。承租人支付租金后可要求出租人返还，不过在实际占用房屋期间，要参照合同约定的租金标准向出租人支付房屋占有使用费。若出租人收取的租金超出房屋占有使用费，超出部分应返还给承租人。 3.违法建筑的认定需由城乡规划主管部门等有权机关依法作出，不能由当事人自行判定。 解决措施和建议： 1.出租人在出租房屋前应确保房屋具有合法建设手续，避免签订无效的出租合同。 2.承租人在租赁房屋时要查看房屋的相关证件，降低自身风险。 3.若对房屋是否为违法建筑存在疑问，应向有权机关咨询确认。

1.小产权房由于未依法办理国有土地使用权出让及相关审批手续，其产权证明不具法定效力，公证也不能改变其违法属性。在涉及小产权房的纠纷中，如买卖争议或拆迁补偿问题，法院一般会认定交易合同无效，按双方过错程度分配责任。 2.解决措施和建议： -遇到纠纷先尝试协商解决。 -协商不成起诉时，要做好交易合同被认定无效的心理准备。 -处理小产权房相关事宜优先通过合法途径固定证据，像保留交易凭证、沟通记录等，以此维护自身合理权益，但要清楚难以凭借合法产权获得完全保护。

1.未成年名下房屋所有权归未成年人，以不动产登记为准。法律规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，所以登记在未成年人名下的房屋，所有权属于未成年人。 2.父母作为监护人，对未成年子女财产有管理和保护义务，不能随意处分。只有为维护未成年人合法利益且符合法定程序时，才可以进行处分。 3.未成年名下房子不属于父母房产，父母仅拥有监护管理权利，不具备所有权。 解决措施和建议： -父母需明确自身对未成年名下房产的权利界限，严格遵循法律规定，不得擅自处分房产。 -若要处分未成年名下房产，应提前咨询专业法律人士，确保符合维护未成年人合法利益及法定程序的要求。

法律分析： （1）房屋所有权人对房屋享有占有、使用、收益和处分的完整权利，任何组织或个人不得非法侵犯。强占他人房屋的行为，直接侵害了所有权人的物权，属于侵权行为，不受法律保护。 （2）被侵权人可通过协商方式要求侵权人停止侵害并返还房屋，这是成本较低且高效的初步解决途径。 （3）若协商无果，被侵权人可向人民调解委员会申请调解，借助第三方专业力量促进纠纷解决。 （4）若调解仍未成功，被侵权人可向人民法院提起民事诉讼，请求法院判令侵权人承担排除妨碍、返还原物的责任，若有经济损失还可主张赔偿。 （5）强占房屋情节严重的，可能违反治安管理处罚法，面临罚款或拘留等行政处罚；若情节恶劣造成严重后果，还可能触犯刑法，承担刑事责任。 提醒： 强占他人房屋存在民事、行政甚至刑事风险，切勿实施此类行为。房屋所有权人遭遇强占时，应及时固定证据并通过合法途径维权，必要时可咨询专业法律人士获取针对性帮助。

1.认定二手房合同欺诈需严格按照民法典规定的欺诈构成要件。构成二手房合同欺诈需行为人主观有欺诈故意，实施欺诈行为，使相对人陷入错误认识并基于此订立合同。 2.具体标准为：一是行为人具有欺诈的故意，也就是主观上明知自身行为会让相对人陷入错误认识，还刻意追求该结果发生；二是实施了欺诈行为，涵盖虚构事实，像谎称房屋是学区房、虚构产权无瑕疵等，以及隐瞒真相，如隐瞒房屋已被查封、抵押、存在重大质量问题、产权纠纷等与合同订立相关的重要信息；三是相对人因欺诈行为陷入错误认识；四是相对人基于该错误认识与行为人订立了二手房买卖合同。 3.当满足上述全部要件时，即可认定构成二手房合同欺诈。受欺诈方有权请求人民法院或仲裁机构撤销合同，并要求欺诈方承担赔偿责任。 4.解决措施与建议：受欺诈方发现可能存在合同欺诈时，应及时收集相关证据，如聊天记录、合同文本、房屋产权证明等。尽快向专业法律人士咨询，在规定时间内通过合法途径向法院或仲裁机构提出撤销合同和赔偿请求。同时，在签订二手房合同前要仔细审查房屋相关情况，可委托专业机构进行产权调查和房屋质量检测，降低受骗风险。

法律分析： （1）夫妻之间有法定相互扶养义务，一方不履行扶养义务，需扶养的一方有权利要求对方给付扶养费。当出现对方不付房租及生活费的情况，首先可通过协商解决，明确扶养义务的履行方式和费用标准，这是较为平和的解决途径。 （2）若协商没有结果，需扶养的一方可以向法院提起诉讼，请求对方支付房租、生活费等维持基本生活的费用。在诉讼中，证据很关键，需提交能证明对方未履行扶养义务和自身生活困难的证据，像收入证明、日常开销凭证等。 （3）要是情况紧急，为保障基本生活需求，可申请法院先予执行。法院会综合双方经济状况、当地生活水平等因素来确定合理的扶养费数额。 提醒： 收集证据时要确保其真实性和关联性。不同家庭情况不同，扶养费数额需根据实际情况确定，建议咨询以进一步分析。

法律分析： （1）依据民法典，在商品房买卖里，开发商有按约定时间交付房屋的义务，若延期交房就属于违约行为，需承担赔偿责任。 （2）对于赔偿标准，若合同中有明确的延期交房违约金标准，就按照合同约定来主张赔偿；要是合同未作约定或者约定不清楚，则可以按照逾期交付使用房屋期间同地段同类房屋租金标准计算损失。 （3）当遇到开发商延期交房时，业主可先尝试与开发商协商解决赔偿问题。若协商无法达成一致，业主可以向人民法院提起诉讼，要求开发商支付违约金或赔偿相应损失。在此过程中，业主需注意留存购房合同、付款凭证、开发商延期交房的书面通知等证明材料，以此来支持自己的主张。 提醒：业主遇到开发商延期交房主张赔偿时，要及时收集证据，若情况复杂，建议咨询进一步分析应对方案。