购买商铺需要注意什么

结论：面对房屋被查封，需先核实产权归属和债务性质，根据不同情况向执行法院提交执行异议，若异议被驳回可提起执行异议之诉，并及时调取法律文书、收集证据。 法律解析：依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释，对于执行行为存在错误的情况，当事人有权提出执行异议。若房屋是个人财产且债务为前夫个人债务，法院的查封属于错误查封，当事人可提交书面异议并附上相关证据要求解除。若为夫妻共同财产但有明确分割或债务为个人债务，当事人可就自身份额提出异议排除执行。当执行异议被驳回，当事人可在法定期限内提起执行异议之诉来维护自身权益。在整个过程中，及时调取查封相关法律文书、明确债务依据并收集证据是保障自身主张得到支持的关键。如果您在处理房屋查封问题时遇到困难，可向专业法律人士咨询，我们将为您提供专业的法律建议和解决方案。

法律分析： （1）收集相关证据，包括与销售的聊天记录、通话录音、书面承诺等材料，这些证据需能明确体现销售曾作出返钱的承诺，且该承诺可被认定为房屋买卖合同的组成部分。 （2）与销售所在的开发商进行协商，明确告知开发商销售作出的返钱承诺应视为职务行为，要求开发商按照承诺内容履行返钱义务。 （3）若协商未达成一致，可向当地房地产主管部门投诉，反映开发商销售人员存在不诚信的行为，主管部门会依据相关规定进行调查并作出处理。 （4）通过法律途径解决，向人民法院提起诉讼，主张开发商履行返钱承诺。若能够证明销售的行为属于职务行为，开发商需承担相应的民事责任。 提醒： 需妥善保留所有与返钱承诺相关的证据材料，若协商及投诉无法解决问题，应及时通过法律途径维护权益，不同案情的处理方式存在差异，建议咨询专业人士获取针对性帮助。

法律分析： （1）小产权房可以被查封保全。虽然小产权房未取得合法产权证书，但它具有实际使用价值和经济利益，属于当事人的财产范畴，法院在执行程序中，为保障债权人的合法权益，有权对小产权房进行查封。 （2）小产权房的查封与普通商品房存在差异。由于小产权房产权不完整，无法进行正常的产权过户登记，法院在处置时会受到限制，通常会采取限制其使用、收益等方式，暂不直接办理产权转移手续，待具备处置条件时再进行处理。 （3）法院查封小产权房时需考虑实际居住情况。执行过程中，法院需关注小产权房的实际居住情况，保障居住人的合法权益，避免因查封行为影响居住人的基本居住需求。 提醒： 小产权房被查封后，实际居住人应及时向法院提交居住证明材料说明情况，维护自身合法居住权益；涉及小产权房的债权纠纷，当事人可咨询专业法律人士，了解具体执行限制及可行方案。

（一）若遇到租赁期间房屋所有权变动情况，可继续按原租赁合同使用房屋至租期结束，拒绝新房东提前搬离的不合理要求。 （二）当出租人出卖房屋时，若自身有购买意愿，留意是否在合理期限内收到通知，若未收到且因之无法行使优先购买权，可请求出租人赔偿。 （三）若新房东强行要求搬离，收集好租赁合同等相关证据，通过诉讼途径主张继续履行合同，或要求其赔偿相应损失。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力；第七百二十六条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

1.诉讼期间对方转移房产的效力要依据具体情况判定。若转移行为损害债权人债权实现，像债务人无偿转让房产，或是以明显不合理低价转让且受让人知晓该情况，债权人可依相关法律请求法院撤销转让行为，撤销后转移行为自始无效；若未损害债权人合法权益，转移行为可能有效。 2.应对建议： -当事人发现对方在诉讼期间转移房产，需及时向法院申请财产保全，避免自身权益受损。 -若转移行为构成妨碍民事诉讼行为，法院会依法对相关责任人采取罚款、拘留等强制措施；情节严重构成犯罪的，责任人要承担刑事责任。

（一）准备诉讼材料：要写好民事起诉状，清楚提出让对方付违约金及计算依据，在事实与理由里讲清购房合同约定、对方违约情况和主张违约金合法的原因。收集购房合同原件、付款凭证、对方违约证明、催告函及送达记录、原被告身份证明等证据。 （二）确定管辖法院：通常向不动产所在地法院起诉，若合同有约定且不违反级别管辖规定，按约定选择。 （三）提交立案：把材料交到法院立案窗口，符合条件的，交诉讼费完成立案。 （四）开庭审理：等法院传票通知开庭，庭审有法庭调查、辩论等环节，当事人要举证质证、陈述意见。 （五）判决与执行：法院判决后，对方不履行，可申请强制执行。注意诉讼时效是三年，从知道或应当知道权利受损时算。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

（一）若合同到期自然终止，双方租赁关系结束，无需也不能再进行合同解除操作，此时应按照约定完成租赁物返还等后续事宜。 （二）若承租人继续使用租赁物且出租人未提出异议，原租赁合同转为不定期租赁。这种情况下，出租人和承租人均有解除合同的权利，但要在合理期限前通知对方，给对方留出准备时间。 《中华人民共和国民法典》第七百三十四条规定：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

结论： 房租迟交违约金过高，可先与出租方协商调整并签补充协议，协商不成可向法院或仲裁机构请求适当减少。 法律解析： 民法典规定，约定的违约金过分高于造成的损失时，当事人可请求适当减少。判断违约金是否过高，以实际损失为基础，结合合同履行情况、当事人过错程度等综合考量，超过实际损失百分之三十的部分通常被认定为过高。主张违约金过高的一方要承担举证责任，证明约定违约金超出合理范围。若遇到房租迟交违约金过高的情况，先尝试与出租方友好协商，若协商无果，可借助法律途径解决。如果在处理此类问题时遇到困难，可向专业法律人士咨询，以维护自身合法权益。

（一）先与开发商协商。明确指出其延期交房的违约事实，依据购房合同中的约定要求支付违约金，同时保留好协商过程中的沟通记录，包括聊天记录、邮件、书面函件等。 （二）协商无果后收集相关证据。证据包括购房合同、开发商发出的延期交房通知、业主催告开发商履行交房义务的记录、房屋交接的相关材料等。 （三）按合同约定的争议解决方式处理。若合同约定了仲裁，向约定的仲裁机构申请仲裁；若合同约定了诉讼，或未约定争议解决方式，向房屋所在地的人民法院提起诉讼。在仲裁或诉讼中，可主张开发商承担违约责任并支付违约金，若合同约定的违约金过低，可请求适当增加。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

（一）确定管辖法院：因相邻关系纠纷属不动产纠纷，要向楼房所在地的基层人民法院起诉。 （二）准备诉讼材料： 1.起诉状，要写清原被告身份信息、诉讼请求、事实与理由及证据清单。 2.原被告身份证明材料。 3.证明邻居侵权事实的证据，像现场照片、视频、物业情况说明、双方沟通记录等。 （三）提交材料与缴费：把准备好的材料交到管辖法院，法院审查符合立案条件就会立案，原告按规定缴纳诉讼费用。 （四）参加庭审：立案后等法院送达传票和开庭通知，按时参加庭审，在庭审中举证证明邻居行为违反民法典相邻关系规定，侵害自身合法权益，最后等法院判决。 法律依据： 《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条规定，下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖： （一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。

1.物业未依法办理交接手续即撤离需承担法律责任。物业服务合同终止时，按规定物业应与业主委员会办理交接，移交物业用房、相关设施和资料等。未履行交接义务撤离违反法定及约定义务构成违约。 2.解决措施和建议： -业主或业主委员会可要求物业继续履行交接义务并赔偿损失。 -若因未交接造成实际损失如安全事故、设施损坏等，物业应进行赔偿。 -物业主管部门可对物业处以警告、罚款等行政处罚。 -业主可向物业主管部门投诉或向法院提起诉讼来维护权益。

1.提前退租商铺是否会被起诉，关键在于租赁合同约定和实际情况。若合同明确提前退租属违约且出租人有权追责，出租人可起诉要求承租人承担违约责任，如支付违约金、赔偿实际损失等。 2.若提前退租符合法定或约定免责情形且有充分证据，可免除或减轻责任，降低被诉风险。若双方就提前退租协商一致并达成解除协议，不会引发诉讼。 3.解决措施和建议：承租人应提前与出租人沟通，说明退租原因，尝试协商解除合同或减免违约责任，避免诉讼纠纷。若协商不成，要关注出租人是否采取法律行动，必要时积极应诉，依据合同和法律维护自身权益。