房屋买卖合同什么时候生效

（一）父母与子女未签书面借款协议，现金交付后赠与合同成立，钱就归子女了。 （二）子女用这笔钱买房，若房屋登记在子女个人名下，且父母书面明确只赠与子女一方，房子是子女个人财产；没明确且子女已婚，房子原则上是夫妻共同财产。 （三）直系亲属现金赠与不涉及个人所得税，购房契税按房产交易规定交，产权登记费按标准收。 （四）父母赠与若附加赡养等义务，子女不履行，父母可撤销赠与。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第六百六十三条规定，受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与： （一）严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益； （二）对赠与人有扶养义务而不履行； （三）不履行赠与合同约定的义务。赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。

1.物业公司在业主拖欠物业费时，无权采取停电措施催缴，这是违反民法典规定的，其停电行为既违法又违约。业主在遇到此类情况可采取相应措施维护自身权益，同时也应依法履行缴纳物业费的义务，物业公司也需通过合法方式催缴。 2.解决措施和建议： -业主方面：一旦遭遇物业公司停电催缴物业费，应立即与物业公司沟通，要求恢复供电并指出其行为违法；也可向当地物业管理行政主管部门投诉，请求介入处理；若因停电造成损失，要收集证据向法院起诉要求赔偿。若对物业服务有异议，通过协商、投诉或诉讼等合法途径解决，而非拖欠物业费。 -物业公司方面：催缴物业费应通过催告、提起诉讼或申请仲裁等合法方式进行。

（一）若合同有提前退租违约责任约定，租客按约定支付违约金，若违约金过高，当事人可请求法院调整。 （二）若合同无约定，租客有法定事由如房东违约导致无法居住而提前退租，无需担责；无合法事由则构成违约，房东可主张赔偿损失，且需举证。 （三）已预付未使用租金，房东未证明有损失的，法院可能判令退还剩余部分。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

法律分析： （1）物业服务人按照约定提供服务后，业主应当按照约定支付物业费。根据民法典规定，这是业主的法定义务，不因个人主观意愿而免除。 （2）业主逾期不支付物业费的，物业服务人有权进行催告。经催告后在合理期限内业主仍未支付的，物业服务人可以向人民法院提起诉讼或者根据仲裁协议申请仲裁。 （3）物业服务人是否选择起诉，会综合考量多种因素。比如维权所需的时间成本、业主拖欠的物业费金额、业主的配合态度等，并非所有拖欠一年物业费的情况都会立即被起诉。 （4）业主若存在合理理由拖欠物业费，可与物业服务人协商解决或在诉讼中提出抗辩。例如因房屋质量问题与开发商产生纠纷，导致未能正常享受物业服务的，业主可提供相关证据证明，可能减轻或免除部分责任。 （5）业主无故拖欠物业费的，需承担违约责任。具体责任形式包括支付违约金等，违约金金额按照物业服务合同约定或法律规定计算。 提醒： 业主应按时支付物业费，若对服务有异议应及时与物业服务人沟通协商，避免因拖欠产生诉讼风险；若被起诉，需准备相关证据维护自身合法权益。

法律分析： （1）业主败诉后需承担支付义务。法院会依据物业服务合同判决业主限期支付欠缴的物业费，若合同约定了违约金，业主还需支付相应违约金。 （2）拒不执行判决将面临强制执行。物业公司可向法院申请强制执行，法院有权查询、冻结、划拨业主的银行存款，也可查封、扣押、拍卖业主的财产以清偿欠款。 （3）逾期行为影响个人征信。业主的逾期付款记录会被纳入个人征信系统，在申请贷款、办理信用卡等金融活动中可能受到限制。 （4）合理抗辩需提供证据。若业主认为物业服务未达标，应在诉讼中积极收集相关证据，向法庭主张减少物业费支付金额，而非直接拒缴。 提醒： 业主若对物业服务有异议，应通过与物业公司协商或向相关部门投诉等合法方式解决，不要直接拒缴物业费；若被起诉，需及时应诉并提交证据，避免败诉后承担额外责任。

（一）收集视听资料。在小区公共走廊、电梯口等公共区域安装摄像头，拍摄两人共同进出出租房的画面。也可以用手机在公开场合如小区门口、街道边录制两人亲密同行的视频，但需确保拍摄未侵犯他人隐私。 （二）获取书证材料。尝试获取他们的租房合同，若无法拿到原件，可对合同关键信息如租赁双方信息、房屋地址、租赁期限等拍照留存。同时留意出租房的水电费、物业费缴费凭证，这些凭证上可能有两人的签名或缴费记录。 （三）收集证人证言。与小区保安、邻居沟通，说明情况后请求他们提供书面或口头证言，证明曾看到两人共同居住在出租房内。 （四）注意取证合法性。所有取证行为不得侵犯他人合法权益，比如不能擅自进入出租房内安装摄像头，也不能非法监听他人通话，否则取得的证据可能不被法院采纳。 法律依据： 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零六条规定，对以严重侵害他人合法权益、违反法律禁止性规定或者严重违背公序良俗的方法形成或者获取的证据，不得作为认定案件事实的根据。

结论： 房屋买卖中卖家违约，买家可依民法典和合同约定，在合同可履行时要求继续履行并承担违约金；合同无法履行或买家不愿继续履行时，可主张解除合同并获退款、赔偿损失及违约金，同时可调整不合理的违约金。 法律解析： 《中华人民共和国民法典》保障了合同双方的合法权益。在房屋买卖中，当卖家违约，若合同仍能履行，买家要求继续履行是合理诉求，卖家需按约定交付房屋、办理过户并承担逾期违约金。若合同无法履行或买家不愿继续履行，买家有权解除合同，卖家要返还已付购房款及利息，赔偿包括房屋差价等可得利益损失，同时按约定支付违约金。对于不合理的违约金，双方可请求调整。买家在维权时，留存合同、付款凭证、沟通记录等证据十分重要，可通过协商或诉讼途径维护自身权益。若遇到房屋买卖违约相关法律问题，建议及时向专业法律人士咨询，以获得更精准的法律帮助。

（一）若物业要起诉业主拖欠物业费，需确保自身是与本案有直接利害关系的主体，也就是确实为该小区提供物业服务的企业。 （二）明确指出拖欠物业费的业主作为被告，要掌握业主准确的身份信息。 （三）准备好具体的诉讼请求，像要求支付物业费和违约金等，同时清晰阐述业主拖欠物业费的事实以及基于物业服务合同关系存在的理由。 （四）确认该案件属于人民法院受理民事诉讼的范围，并且受诉法院有管辖权。 法律依据： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条规定，起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。

法律分析： （1）书面催交是必要前置步骤。物业服务人应向欠费业主发送书面催缴函，明确标注欠费金额、指定的缴费期限，以及逾期未缴将承担的法律后果，如违约金或被提起诉讼的风险。 （2）合理期限未缴可启动司法程序。若业主在催缴函约定的合理期限内仍未支付物业费，物业服务人有权依据法律规定向法院提起诉讼，或根据物业服务合同中的仲裁条款申请仲裁，要求业主支付拖欠的物业费。 （3）司法程序需提供充分证据支撑。物业服务人需提交物业服务合同证明双方存在服务关系及权利义务，提供服务记录如日常保洁、设施维护、安保巡查等材料证明已依约履行服务义务，同时提交催缴记录证明已完成催交程序，这些证据是获得司法支持的关键。 （4）生效裁判可申请强制执行。若法院或仲裁机构作出支持物业服务人诉求的生效裁判，业主需按裁判内容支付物业费及可能产生的违约金；若业主拒不履行，物业服务人可在规定时间内向法院申请强制执行，法院有权查询、冻结、划拨业主名下相应财产以实现债权。 提醒： 业主应按时履行物业费缴纳义务，若对物业服务质量有异议，可通过与物业服务人协商或向相关主管部门反映等合法方式解决，避免因拒缴产生法律风险；物业服务人需妥善保留服务及催缴相关证据，以便在后续维权中使用。

（一）确认过户意愿和可行性，明确是基于真实意愿将房屋过户给未成年子女，且该房屋无权利限制等影响过户的情况。 （二）准备相关材料，如身份证明、房屋产权证书等，父母以法定监护人身份准备好能证明监护关系的材料。 （三）签订赠与合同，父母代未成年子女签署，合同内容要明确赠与房屋的具体情况等。 （四）办理不动产转移登记手续，按当地不动产登记部门要求提交材料、缴纳相关税费等完成过户。 （五）在过户后，父母作为监护人要履行职责，非为维护未成年人利益不得擅自处分房屋。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第三十五条第一款规定，监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。

法律分析： （1）小产权房基于农村集体土地建设，未办理合法产权证件且未缴纳土地出让金，其转让行为受法律严格限制。原房主将房屋卖出后经两次转卖的，需优先审查首次交易的法律效力。若首次买卖违反法律强制性规定，相关合同无效，原房主可主张合同无效并要求返还房屋。 （2）若首次交易符合当地政策及法律规定且合法有效，后续两次转卖需依据当地政策及转让条件判断效力。若后续转卖行为违反政策或法律规定，原房主无法直接要求返还房屋，但可基于自身权益受损，向侵害其权益的责任方主张赔偿损失。 （3）各地对小产权房的管理政策存在差异，具体处理方式需结合当地相关规定及实际交易细节综合确定，不同地区的认定标准和解决方案可能有所不同。 提醒： 小产权房交易存在较高法律风险，购买前应详细了解当地政策对转让的具体要求；涉及多次转卖纠纷时，需及时咨询专业法律人士并结合当地规定处理，避免权益受损。

1.物业有权依据合同约定催告未交物业费的业主限期支付，经催告仍不支付的，可通过向法院提起诉讼或根据仲裁协议申请仲裁的方式，请求业主支付物业费及合同约定的违约金。同时，物业不能采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费，否则属于违法行为，业主可维护自身权利。若业主以未接受或无需接受相关物业服务为由拒交物业费，而物业已依约提供服务，这种抗辩一般不会得到支持。 2.解决措施和建议： -物业应严格按照合同约定和法律规定催交物业费，采用合法合理的催告方式，避免使用违法手段。 -业主若对物业服务有异议，应通过与物业协商、向相关部门投诉等合法途径解决，而非直接拒交物业费。 -双方在签订物业服务合同时，应明确服务内容、标准和费用等条款，减少后续纠纷。