找中介买房需要注意哪些事项，法律上如何认定

（一）在起诉二手房房东案件中，若想加快审理进程，可尽量确保适用简易程序。比如提供清晰明确的证据，让案件事实简单清晰，符合简易程序适用条件。 （二）若案件可能涉及管辖权异议、司法鉴定、公告送达等情况，提前做好应对准备，积极配合相关程序，减少不必要的时间消耗。 （三）当房产涉及房东离婚时共同财产分割问题，主动协助法院追加当事人和核查财产权属，避免因拖延导致程序时间增加。 法律依据： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定，人民法院适用普通程序审理的案件，应当在立案之日起六个月内审结。有特殊情况需要延长的，经本院院长批准，可以延长六个月；还需要延长的，报请上级人民法院批准。第一百六十四条规定，人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。有特殊情况需要延长的，经本院院长批准，可以延长一个月。

（一）区分违约主体确定赔偿方式。若买方违约，卖方可不退还定金。若卖方违约，卖方应双倍返还定金给买方。 （二）可根据实际损失调整赔偿额。当实际损失与定金罚则的赔偿额差异较大时，受损方可以请求法院或仲裁机构调整。若定金不足以弥补违约造成的损失，受损方可主张赔偿超过定金数额的损失，但需提供证据证明实际损失大于定金数额。 法律依据为《中华人民共和国民法典》相关规定： 1.第五百八十七条：债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。 2.第五百八十八条：定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。

1.小产权房买卖协议大多无效，因其建设于农村集体土地且未办法定手续，转让违反集体土地使用权不得非法出让、转让规定，依民法典，违反效力性强制性规定的民事法律行为无效。同一集体经济组织成员间买卖虽有个别例外，但需严格符合宅基地使用条件，且合同效力难稳定保障。 2.解决措施和建议：不建议进行小产权房买卖，若有购买意向，需详细了解是否符合例外情形及当地政策规定，咨询专业法律人士降低风险。

（一）确定管辖法院：房产纠纷由争议房产所在地法院管辖，要向该地法院起诉。 （二）准备起诉材料：起诉状写明原被告信息、诉讼请求、事实与理由，附上证据清单。证据有不动产权属证明、购房合同、付款凭证、沟通记录等，委托代理人的要提交授权委托书和代理人身份证明。 （三）提交材料：可去法院诉讼服务中心现场交，也能通过线上诉讼服务平台提交。 （四）法院审查立案：符合条件法院发立案通知书并通知缴费，缴费后案件正式受理。 （五）后续流程：法院排期开庭，开庭前可能调解，调解不成依法审理裁判。要保证材料真实合法，诉求明确，证据与主张相关。 法律依据： 《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条规定，下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖： （一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。

（一）若发现房屋存在门锁损坏等安全问题，承租人应及时告知房东维修，房东要及时履行维修义务，保障房屋安全。 （二）承租人在使用房屋过程中，要妥善保管租赁物，出门锁好门窗、保管好钥匙等。 （三）若发生被盗情况，双方应及时保留现场证据，确定被盗原因，以明确责任归属。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第七百一十四条规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任；第七百零八条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。

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法律分析： （1）小产权房因土地性质及手续缺失无法办理不动产证。这类房屋建设在农村集体土地上，未缴纳土地出让金，未取得国有土地使用权证等合法证件，不符合不动产登记对土地性质和产权来源的法定要求。 （2）不动产登记需以合法建设为前提。小产权房建设通常未经过规划部门批准、未取得建设工程规划许可证等法定手续，缺乏合法建设的依据，无法通过不动产登记机构的审核。 （3）购买小产权房存在权益保障风险。因无法办理不动产证，购买者无法获得法律认可的产权证明，后续若涉及拆迁补偿、产权转让或纠纷，其相关权益难以得到有效保障。 提醒： 小产权房无法办理不动产证，权益保障存在较大隐患，建议避免购买；若已涉及相关问题，应及时咨询专业法律人士获取针对性建议。

目前法律没明确规定公摊面积超过多少算违法。公摊面积计算有规范，若开发商故意虚增，属欺诈行为。若觉得公摊不合理，可查看购房合同里公摊系数约定，若开发商违约可要求承担违约责任。也可找有资质机构重新测量公摊，若与合同不符，可和开发商协商退款或补偿，协商不成可通过诉讼解决。

（一）申请购房贷款时，重点准备能证明自身还款能力和信用状况的材料，如收入证明、银行流水、征信报告等。银行放贷主要评估借款人的还款能力与信用风险，与开发商是否办理房产证无直接关联。 （二）购买期房办理贷款时，需与银行、开发商共同办理预购商品房贷款抵押登记。这是期房贷款中常见的抵押方式，即使房屋未取得房产证，银行也可能发放贷款。 （三）房屋交付后，及时要求开发商协助办理房产证。若开发商未按购房合同约定时间办理，属于违约行为，可依据合同约定追究其违约责任。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

法拍资金分配一般先清偿首封债权，若有剩余再依次清偿后续查封债权。你作为第二查封人，在首封债权全额受偿后，若还有资金，你可参与分配。若首封债权未完全覆盖拍卖款，剩余部分按各查封债权比例分配。你要及时跟进拍卖进程，准备好相关债权证明材料，以便主张自己权益。

法律分析： （1）关于小产权房买卖纠纷，法院会审查合同效力。小产权房未取得合法建设审批手续，未缴纳土地出让金，其买卖行为违反法律法规强制性规定，相关买卖合同通常被认定无效。合同无效后，法院一般判决双方互相返还，即出卖人返还购房款，买受人返还房屋。对于合同无效造成的损失，法院会根据双方过错程度分担责任。 （2）关于小产权房拆迁补偿纠纷，法院会结合具体拆迁政策和实际情况处理。小产权房购买者通常无法获得与合法产权房屋同等的补偿，法院会考量购买者是否实际居住使用房屋、是否对房屋有添附等因素，判断其是否能获得部分补偿及具体份额。 （3）关于小产权房租赁纠纷，法院会先审查租赁合同效力。若租赁合同符合法律规定的有效条件，法院会按合同约定处理双方权利义务；若租赁合同因违反相关规定被认定无效，法院会根据双方过错程度确定各自承担的责任。 提醒： 小产权房交易存在较大法律风险，买卖、租赁或涉及拆迁时易产生纠纷，建议避免购买或租赁小产权房，若已涉及纠纷，应保留相关交易凭证和证据，及时咨询专业人士分析具体案情。

结论： 购房定金能否退还与是否领证无关，取决于定金合同约定和双方履约情况，要结合具体情形判断。 法律解析： 定金是合同履行的担保，依据法律，给付定金方违约无权要求返还定金，收受定金方违约则需双倍返还。若因不可归责于双方的事由致合同无法履行，定金应返还。若定金数额超主合同标的额百分之二十，超过部分无效可要求返还。例如，买方因自身原因放弃购房，定金通常不退还；卖方违约致合同无法履行，买方有权主张双倍返还；因政策调整等第三方原因无法交易，双方可协商退还定金。大家在遇到购房定金退还问题时，可先查看定金协议条款，明确双方权利义务后依法主张权益。若对相关法律问题仍有疑惑，可向专业法律人士咨询，以更好地维护自身合法权益。