怎么确定商品房预售资格,法律是如何规定的

（一）合同有约定时，买卖双方严格按照合同中明确的退款流程、时间和方式进行退款操作。 （二）合同无约定时，购房者书面通知卖方退款，详细说明解除合同事由和退款诉求。 （三）卖方在收到通知后应在合理期限内退款。 （四）若卖方逾期未退款，先尝试协商解决。 （五）协商不成，购房者收集合同、付款凭证、沟通记录等证据，向法院起诉要求返还购房款及承担违约责任，若因卖方违约导致解除合同，可主张赔偿损失。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

1.房东房租未到期违约，费用结算按租赁合同约定执行。有明确违约金规定的，房东应按约定支付。合同未约定时，租客可要求赔偿实际损失，包括找替代住房的额外费用和剩余租期租金差价。 2.若房东拒绝担责，租客可先协商，协商不成可通过以下途径解决： -调解：可寻求第三方调解机构协助，促使双方达成解决方案。 -仲裁：根据合同中仲裁条款或事后达成的仲裁协议，将争议提交仲裁机构裁决。 -诉讼：向法院提起诉讼，通过法律途径维护自身权益。

1.二手房交易中房屋漏水责任承担依不同情形而定。若签合同前卖家明知漏水却隐瞒，构成欺诈，卖家要担维修责任并赔偿损失；若卖家不知情且合同无特别约定，买家自行承担维修费用。 2.房屋交付后发现漏水，在质量保证期内可要求开发商维修；因相邻方原因如楼上防水问题导致漏水，可要求相邻方修复和赔偿。 3.解决措施和建议：买家发现漏水应及时固定证据，先与相关责任方协商，协商不成可通过诉讼途径解决，以维护自身合法权益。

1.房产侵权诉讼时效通常为三年，从权利人知道或应当知道权利受损及义务人时起算。但权利受损超二十年，法院一般不予保护，特殊情况可依权利人申请延长。不过，不动产物权和登记动产物权的权利人请求返还财产，不适用诉讼时效规定，若房产侵权涉及返还房产的物权请求权，不受三年时效限制。 2.解决措施和建议：权利人在得知权利受损后，应尽快收集证据，如购房合同、产权证书等。若涉及物权请求权的房产返还，可直接主张权利。如果在三年诉讼时效内，可通过协商、调解或向法院起诉等方式解决纠纷。若超过三年，要积极寻找特殊情况的证据，向法院申请延长诉讼时效。

1.父母出首付并还贷，房产登记在儿子名下，若无明确表示赠与双方，该房为儿子婚前个人财产。离婚时另一方不能分割房产，但婚后共同还贷及对应增值部分，需补偿另一方。 2.父母全款买房且登记在儿子名下，视作对儿子个人的赠与，离婚时不参与分割。 3.婚前父母付首付，婚后夫妻共同还贷，即便登记在儿子名下，婚后还贷及增值部分属共同财产，离婚时可分割。

结论： 父母以子女名义买房一般有效，但借名买房存在风险，建议签订书面协议并保留出资凭证。 法律解析： 若子女是完全民事行为能力人，父母与之达成借名买房合意，由父母出资登记在子女名下，通常行为有效，除非违反限购政策等。若子女是无民事或限制民事行为能力人，父母作为法定代理人，为子女利益以其名义买房，合同有效。然而，借名买房存在诸多风险，比如子女可能擅自处分房产，或因子女债务问题导致房产被执行。为了避免日后产生纠纷，建议签订书面协议，在协议里明确房屋实际归属、出资情况等内容，同时保留好出资凭证。如果在借名买房过程中遇到法律问题或有相关疑惑，可向专业法律人士咨询，以保障自身合法权益。

结论： 父亲去世后房产未过户可行，但存在法律风险和不便，建议及时办理过户。 法律解析： 根据法律规定，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力，也就是父亲去世时，继承人就取得了房产物权，所以未办理过户不影响继承人对房屋的所有权。然而，未过户会带来诸多不便。当继承人想处分房产，如买卖、抵押时，不动产登记机构通常要求先将房屋登记到继承人名下，否则无法进行交易登记。而且，若继承人有多个人，未过户可能引发内部纠纷，在确定各自份额等问题上产生矛盾。为保障自身权益和后续交易便利，建议及时办理房产过户手续。如果在房产继承过户方面有任何疑问，可向专业法律人士咨询。

结论： 夫妻离婚期间房屋出租合同通常有效，一方擅自出租引发的内部纠纷不影响对善意第三人的合同效力，未参与方可以主张赔偿。 法律解析： 在婚姻关系存续期间取得的房屋多为夫妻共同财产，离婚期间若未完成财产分割，双方都有管理和使用房屋的权利。依据民法典，合同有效的一般条件为行为人具有相应民事行为能力、意思表示真实、不违反法律和公序良俗，只要出租合同满足这些条件就是有效的。若一方未经另一方同意擅自出租房屋，会引发夫妻间的内部纠纷，但这并不影响出租合同对善意第三人的效力。也就是说，善意第三人基于合同享有的权益受法律保护。而未参与出租的一方，可向擅自出租方主张赔偿来维护自身权益。如果在夫妻离婚期间遇到房屋出租方面的法律问题，建议向专业法律人士咨询，以获取更精准的法律建议和解决方案。

房地产延期交房违约金数额根据合同约定和法律规定来定。有合同约定时按约定执行，如按购房款每日万分之几计算，用此标准乘延期天数可得违约金。 若合同未约定，参照同地段同类房屋租金标准确定。若开发商认为约定过高请求减少，法院以违约金超损失30％为标准适当降低；购房者觉得约定过低请求增加，法院按违约造成的损失确定数额。 解决措施和建议如下： 1.购房者签订合同时，明确约定延期交房违约金的计算方式和金额，保障自身权益。 2.遇到延期交房，及时收集证据，如租金标准证明等，以便维权。 3.若与开发商协商不成，可通过法律途径解决。

购房合同毁约赔偿标准先看合同约定，有明确约定的按约定执行，如按购房款一定比例赔偿，违约方需按此比例支付赔偿金。若合同未约定，受损方可要求违约方赔偿实际损失，包括直接损失和可得利益损失，直接损失涵盖已支付的购房款利息、中介费等，可得利益损失如房屋增值部分。 解决措施和建议如下： 1.签订购房合同时，明确约定毁约赔偿方式和金额，避免后续纠纷。 2.受损方要注意收集和保存能证明实际损失的证据，以便在索赔时举证。 3.若违约方认为赔偿过高，可通过合法途径，请求法院或仲裁机构适当减少赔偿数额。

1.起诉准备：收集产权证明文件、侵权事实证据等材料。确定管辖法院，不动产产权案件通常由不动产所在地法院管辖，其他产权案件由被告住所地法院管辖。 2.提起诉讼：向法院提交起诉状及证据副本。法院审查后，符合立案条件的立案，并向双方送达诉讼文书。 3.庭前准备：法院组织证据交换，被告提交答辩状。 4.开庭审理：依次进行法庭调查、法庭辩论和最后陈述。 5.作出裁判：法院依法作出裁判文书。 6.上诉环节：当事人对一审判决不服，可在规定时间内向上一级法院上诉，进入二审程序。 7.强制执行：判决生效后，义务人未履行义务，权利人可向法院申请强制执行。

1.房产证仅登记一人名字是否为共有财产要依不同情况判定。在婚姻关系存续期间，用夫妻共同财产购买的房屋，即便只登记一人名字，通常属于夫妻共有财产，因为婚姻存续期间所得财产一般是夫妻共同共有，买房出资来自共同财产。 2.一方婚前用个人财产购买且登记在自己名下的房屋，属于其个人财产，非共有财产。不过，若婚后双方共同还贷，共同还贷部分及对应增值部分属于夫妻共有。 3.若存在书面协议对房屋归属作出约定，则按照协议处理。 建议在购房时明确出资情况，有条件的可签订财产协议，明确房屋产权归属，避免日后产生纠纷。若涉及共同还贷，注意保留相关还款凭证。