[律师回复] 能否退租以及如何退租，需要分不同情况来看： 合同效力方面 你作为未成年人，用别人身份证租房子的行为涉及到两个关键法律问题：一是使用他人身份证的行为可能违反相关行政管理规定，二是租赁合同的效力问题。 限制民事行为能力人 ：如果是八周岁以上的未成年人，属于限制民事行为能力人。其实施的民事法律行为需要经其法定代理人同意、追认才有效，但是纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为除外。一般来说，签订房屋租赁合同对于未成年人而言，通常超出了其年龄、智力相适应的范围。所以在这种情况下，若法定代理人不追认该租赁合同，合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，也就是可以要求退还已支付的租金等费用，同时你也需要将房屋返还给房东。 无民事行为能力人 ：不满八周岁的未成年人是无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为。无民事行为能力人独立实施的民事法律行为是无效的。因此你所签订的租赁合同也无效，同样可以要求退还租金，返还房屋。 实际操作情况 合同无效 ：若法定代理人未追认，房东应当退还你已支付的租金。但如果房东因你使用房屋产生了合理的损失，比如房屋有一定的损耗等，可能会从租金中扣除相应的赔偿费用。 合同有效（法定代理人追认） ：若法定代理人对该租赁合同进行了追认，合同有效。此时如果你不想租了，就属于违约行为。需要查看租赁合同中关于提前退租的约定，如果合同约定了提前退租的条件和违约责任，你可能需要按照合同约定承担相应责任，例如支付一定的违约金后才能退租。 建议你及时告知你的父母，由他们和房东进行沟通协商。如果协商不成，可以考虑通过居委会、派出所等第三方机构进行调解，以妥善解决退租问题。

[律师回复] 这种情况邻居的行为构成了对你房屋权利的侵害。以下是你可以采取的应对措施： 协商解决 沟通方式与内容 - 你可以先尝试与邻居友好沟通，以平和的态度向邻居说明他可能存在误解，你才是该房屋的合法所有者，要求他限期将放置在你房屋内的杂物清理出去。可以选择当面沟通，也可以通过发送腾讯、短信等书面方式，这样方便留存沟通记录。 - 比如，当面沟通时可以说：“您好，我是[房号]的业主，您可能不小心把杂物放到我房子里了，麻烦您尽快清理一下哈。”若采用腾讯沟通，就详细陈述房屋产权情况以及要求对方清理的诉求。 协商结果处理 - 如果邻居态度较好，承诺及时清理，你可以给予一定的合理期限，比如3 - 5天，并且在期限临近时适当提醒对方。 - 如果邻居以各种理由拒绝清理，那么你可以进入下一步维权流程。 寻求物业协助 向物业反映情况 - 你要及时向小区的物业管理公司反映情况，提供你作为房屋业主的相关证明材料，如房产证、购房合同等，详细说明邻居将杂物放置在你未装修房屋内的事实。 - 要求物业协调处理此事，物业有义务维护小区业主的合法权益，会根据情况对邻居进行沟通和劝导。 跟进物业处理进度 - 定期与物业沟通处理进展，了解物业是否已经与邻居取得联系，邻居的态度如何等情况。如果物业在合理时间内未能解决问题，你可以考虑进一步采取其他措施。 发送律师函 委托律师 - 如果协商和物业协调都没有效果，你可以委托律师向邻居发送律师函。律师会根据你提供的证据和相关事实，以法律专业的角度撰写律师函，明确指出邻居的行为构成侵权，要求其在一定期限内（如7天）清理杂物，并承担可能产生的费用。 律师函的作用 - 律师函具有一定的威慑力，很多情况下邻居收到律师函后会重视起来并主动解决问题。同时，律师函也是一种书面的催告，为后续可能的诉讼保留证据。 提起诉讼 收集证据 房屋产权证明 ：如房产证、购房合同，用以证明你是该房屋的合法所有权人，有权对房屋进行占有、使用、收益和处分。 杂物在房屋内的照片或视频 ：可以清晰记录杂物放置的现状，包括杂物的种类、数量以及在房屋内的具体位置等情况，这些视听资料能够直观地反映邻居侵权的事实。 与邻居沟通的记录 ：如腾讯聊天记录、短信记录、通话录音等，证明你曾经多次要求邻居清理杂物，但邻居拒不配合。 物业协调的相关记录 ：物业出具的处理情况说明、协调记录等，证实你通过合法途径寻求过解决，但问题仍未得到妥善处理。 法律依据 - 根据《中华人民共和国民法典》第二百三十五条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。邻居未经你同意将杂物放置在你的房屋内，属于无权占有，你有权要求其返还房屋的正常使用状态，即清理杂物。 - 如果因为邻居的行为给你造成了损失，比如房屋因存放杂物导致地面损坏等，你还可以依据《民法典》的相关规定要求邻居承担赔偿责任。 起诉流程 - 向有管辖权的人民法院提交起诉状和相关证据。起诉状应明确原告（你自己）和被告（邻居）的基本信息、诉讼请求（如要求邻居清理杂物、赔偿损失等）、事实和理由（详细陈述事情的经过）。 - 法院受理后，会按照法定程序进行审理。在审理过程中，你需要按时参加庭审，提供证据支持自己的主张。法院经过审理后会依法作出判决。如果邻居仍然不履行判决，你可以向法院申请强制执行。

[律师回复] 当房主死亡但房产证没办下来时，可按以下步骤和方式处理： 确定继承人 首先要依据《民法典》继承编的相关规定来确定合法继承人。 有遗嘱的情况 ：如果房主生前立有有效遗嘱，那么按照遗嘱指定的继承人来继承房产权益。例如，房主在遗嘱中明确表示将该房产留给子女甲，那么子女甲就是合法继承人。 无遗嘱的情况 ：按照法定继承顺序进行继承。第一顺序继承人包括配偶、子女、父母；第二顺序继承人包括兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承；没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。比如房主去世，其父母、配偶和子女都健在，那么他们作为第一顺序继承人共同继承房产权益。 办理继承公证 继承人需要前往当地的公证处办理继承公证手续。办理时通常需提交以下材料： - 被继承人的死亡证明，如医院出具的死亡医学证明、公安机关出具的死亡证明等。 - 继承人的身份证明，如身份证、户口本等。 - 被继承人与继承人的亲属关系证明，可由被继承人所在单位、户籍所在地派出所出具。 - 涉及房产的相关材料，如购房合同、付款凭证等。 公证处会对提交的材料进行审核，确认继承人的身份和继承的合法性，之后出具继承公证书。 办理房产证 在取得继承公证书后，继承人可以持公证书、购房合同、身份证明等相关材料前往当地的不动产登记机构办理房产证。具体流程如下： 提出申请 ：继承人向不动产登记机构提出办理房产证的申请，并填写相关表格。 审核材料 ：不动产登记机构对提交的材料进行审核，核实材料的真实性和完整性。 实地查看 ：必要时，不动产登记机构可能会对房屋进行实地查看。 登记发证 ：审核通过后，不动产登记机构会将房屋产权登记在继承人名下，并颁发新的房产证。 特殊情况处理 存在纠纷 ：如果继承人之间对房产继承存在纠纷，如对遗嘱的有效性有争议、对继承份额有分歧等，可以通过协商解决。若协商不成，可以向人民法院提起诉讼，由法院根据法律规定和实际情况进行判决。法院判决后，继承人可凭法院生效判决书前往不动产登记机构办理房产证。 开发商原因 ：如果是因为开发商的原因导致房产证未能及时办理，如开发商未完成相关手续、存在违法违规行为等，继承人可以与开发商协商解决，要求开发商履行办理房产证的义务。若协商无果，也可以通过法律途径维护自己的权益，向法院起诉开发商，要求其承担违约责任并协助办理房产证。

[律师回复] 你好，涉及多少金额呢？

[律师回复] 请你明确一下具体问题哦，比如是在房屋涉及婚姻、继承、买卖等方面遇到了什么状况，还是关于这套房子的产权、贷款等有疑问，这样我才能更精准地为你提供法律建议。从目前你所说的情况来看，首付你出了大部分，登记在你名下且用公积金贷款，如果没有其他特殊约定等情况，从物权登记角度房子所有权归你，但后续在不同的法律场景下可能会有不同的法律认定。

[律师回复] 从法律角度为你分析以下几个要点： 关于收房时间及物业费起算 开发商通知收房的效力 - 通常情况下，当开发商按照购房合同约定的时间和方式通知购房者收房时，如果房屋已经具备了合同约定以及法律规定的交付条件（如取得竣工验收备案表等），那么从通知收房之日起，在一定合理期限后，即使购房者未实际办理收房手续，也可能被认定为房屋已经交付。在很多地区的司法实践和相关规定中，合理期限一般为通知送达后的一定天数（常见为 10 - 15 天）。 - 例如，购房合同约定开发商应在 2022 年 12 月 31 日前交付房屋，开发商也在该日期前合法通知了购房者收房，且房屋符合交付条件，那么从通知中规定的收房截止日次日起，房屋的风险和相关费用（包括物业费）可能就开始转移给购房者。 物业再次通知及补交物业费的合理性 - 物业在 2025 年才通知购房者收房及补交物业费，这种情况可能是物业工作存在一定的滞后性。但只要开发商之前的收房通知是合法有效的，且房屋已符合交付条件，物业要求购房者补交从开发商通知收房合理期限届满后到实际收房期间的物业费是有一定法律依据的。 - 不过，物业也有义务在合理时间内跟进业主收房情况并及时沟通物业费事宜。如果物业长期未履行该义务，导致业主未能及时了解物业费情况，在一定程度上可能存在一定的过错，但这并不必然免除购房者补交物业费的责任。 购房者的应对措施 审查交付条件 - 购房者首先要审查开发商在 2022 年通知收房时，房屋是否真正具备了交付条件。如果房屋存在质量问题、未取得必要的验收文件等不符合交付标准的情况，那么购房者有权拒绝收房，并且在此期间的物业费不应由购房者承担。购房者可以要求开发商提供相关的验收文件等资料进行核实。 与物业协商 - 购房者可以与物业进行沟通协商，说明自己未及时收房及未缴纳物业费是因为未收到物业的有效提醒等情况。同时，可以要求物业提供物业费计算的明细，包括收费标准、计算时间段等，以确认物业费金额的准确性。在协商过程中，双方可以尝试就物业费的减免、分期缴纳等事宜达成一致。 法律途径 - 如果购房者认为物业要求补交物业费不合理，且与物业协商无果，可以考虑通过法律途径解决。购房者可以向人民法院提起诉讼，要求法院对物业费的承担问题进行裁决。在诉讼过程中，购房者需要提供相关证据，如房屋存在质量问题的证据、开发商通知收房的相关文件、与物业沟通的记录等，以支持自己的主张。

[律师回复] 当按揭房被执行时，银行通常会按以下流程和方式处理： 执行前的权益保障与告知 优先受偿权声明 ：银行对该按揭房享有基于贷款抵押的优先受偿权。这意味着在房屋被执行拍卖、变卖所得价款分配时，银行有权就其债权优先于其他一般债权人获得清偿。 通知银行 ：法院在执行按揭房之前，一般会通知贷款银行。银行会根据法院的通知，提供相关的债权证明文件，包括贷款合同、抵押合同、欠款余额等信息，以确定其在执行程序中应受偿的债权金额。 执行过程中的处理 参与拍卖程序 - 若法院决定对按揭房进行拍卖，银行会密切关注拍卖进程。在拍卖公告发布后，银行可能会配合法院，向潜在竞买人披露房屋的抵押情况，确保拍卖的合法性和透明度。 - 如果房屋流拍，法院可能会根据情况降低保留价再次拍卖，银行也需要配合这一过程。 协商还款方案 - 在执行过程中，银行可能会与被执行人进行协商，尝试达成新的还款方案。例如，延长还款期限、调整还款金额等，以避免房屋被拍卖。如果双方达成一致，银行会向法院申请暂停或终止执行程序。 - 若被执行人有其他财产可供执行，银行也可能会同意先执行其他财产，以部分偿还按揭贷款。 配合法院执行 - 银行需要配合法院办理相关手续，如提供房屋的抵押登记信息、协助解除抵押等。在某些情况下，银行可能需要派人参与法院组织的执行协调会，就债权债务问题进行沟通和协商。 执行后的价款分配 优先受偿债权 ：房屋拍卖、变卖所得价款会首先用于偿还银行的债权，包括剩余的贷款本金、利息、违约金等费用。如果拍卖所得足以覆盖银行的全部债权，银行会在收到款项后，向法院出具结清证明，并协助办理房屋的解除抵押手续。 剩余款项处理 ：清偿银行债权后若还有剩余款项，法院会根据案件具体情况，将剩余款项用于清偿其他债权人的债权或返还给被执行人；若拍卖所得不足以偿还银行债权，银行仍有权继续向被执行人追偿未还清的部分。

[律师回复] 这种情况下仍然有可能办理房产证，但具体还要依据当地的政策和实际状况来确定，以下为你详细分析和办理途径建议： 可能存在的问题 未获镇级审批存在瑕疵 ：农村自建房通常需要经过村里和镇里等多级审批。虽然村里已经批准，但镇里没办相关手续，意味着建房审批流程未完整走完，这是办理房产证的一个重要障碍。 手续不齐全影响办证 ：如果存在证件缺失、不符合规划要求等手续不完备的情况，也是不符合办理房产证条件的。比如没有土地使用证、没有符合村镇建设规划等，都可能导致无法顺利办证。 解决办法与办理途径 补齐审批手续 按照当地规定，向镇政府相关部门（如自然资源所、村镇建设办公室等）提交建房申请材料，说明情况，争取补办镇里的审批手续。需要准备的材料一般包括身份证明、宅基地使用证明、建房规划许可申请等。 完善缺失手续 用地手续 ：如果没有合法的土地使用手续，要根据具体情况进行补办。比如，是符合宅基地申请条件但未办理用地审批的，按照规定程序申请宅基地使用权登记。 规划许可 ：若没有取得乡村建设规划许可证等规划手续，向镇政府申请补办。镇政府会根据村庄规划和相关规定进行审核，符合要求的可以补发规划许可证。 配合相关部门核查 在办理房产证过程中，相关部门可能会对房屋的建设情况进行实地核查。要积极配合，确保房屋的建设符合各项规定和要求。如果房屋存在超面积建设、违规占地等问题，可能需要按照规定进行整改或接受相应处罚后，才能继续办理房产证。 关注政策优惠和特殊处理方式 有些地方为了解决历史遗留的农村建房手续问题，会出台一些优惠政策或特殊处理办法。可以向当地政府部门咨询了解，看是否符合相关条件，按照规定的程序申请办理房产证。 由于不同地区的农村房屋产权管理政策差异较大，建议你向当地的自然资源管理部门、村镇建设管理部门进行详细咨询，以了解具体的政策和办理流程。

[律师回复] 没房产证的房屋合同一般是有用的。只要合同当事人有相应民事行为能力、意思表示真实、内容不违法及不违背公序良俗，合同就有效。不过没房产证会有风险，比如无法过户、可能存在产权纠纷等。解决方案是签合同时明确违约责任，去查房屋产权状况，最好让卖方提供担保。要是卖方违约，可按合同追究其责任。

[律师回复] 以下几种常见情况下，业主可能不用交物业费或有权拒交部分物业费： 物业服务企业未履行合同主要义务 未提供基本服务 - 若物业服务企业未按照合同约定提供小区清洁服务，小区内垃圾长时间堆积、无人清理，导致环境脏乱差；或者小区安保人员配备不足，门禁系统形同虚设，外来人员可以随意进出小区，存在严重的安全隐患。在这些情况下，业主可以与物业沟通并保留证据，若物业仍未改善，业主可以拒交物业费。 未履行维修养护责任 - 对于小区公共区域的设施设备，如电梯、消防设施等，物业有维修养护的责任。如果电梯经常出现故障且长时间得不到维修，影响业主正常使用；或者消防设施损坏，物业未能及时进行修复，使小区存在消防安全风险。业主在向物业反映后，物业未履行相应责任，业主有权拒交物业费。 物业服务企业擅自提高收费标准 - 物业收费应严格按照合同约定和相关部门的规定执行。如果物业服务企业未经业主同意，擅自提高物业费收费标准，业主可以拒绝按照提高后的标准缴纳物业费，只需按照原合同约定的费用进行缴纳。 - 例如，原物业合同约定物业费为每平方米2元，物业在未与业主协商一致且未获得相关部门批准的情况下，将收费标准提高到每平方米3元，业主有权拒绝多交的1元费用。 房屋存在质量问题且在保修期内 - 如果房屋存在质量问题，如屋顶漏水、墙面裂缝等，且在开发商的保修期内，物业服务企业应协助业主向开发商反映问题。若物业没有尽到协助义务，导致问题得不到及时解决，业主可以与物业协商，在问题解决前暂缓缴纳物业费。 - 需要注意的是，房屋质量问题的责任主体通常是开发商，而非物业，但物业有协助沟通和协调的义务。 业主尚未接房 - 根据相关规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。也就是说，如果业主还未办理接房手续，物业费通常由开发商承担，业主无需缴纳。 - 不过，有些地方可能规定在开发商书面通知业主接房后，业主无正当理由拖延办理接房手续，从通知接房的规定时间起，物业费可能会由业主承担。 物业合同无效或已终止 - 如果物业服务合同本身存在无效的情形，如合同违反法律法规的强制性规定，或者合同是在欺诈、胁迫等情况下签订的，那么业主可能无需按照该合同缴纳物业费。 - 另外，当物业合同已经到期终止，且新的物业服务企业尚未入驻，原物业服务企业继续提供服务但未与业主重新签订合同的情况下，业主可以与物业协商确定服务费用的缴纳问题，若协商不成，业主有权拒绝按照原合同标准缴纳物业费。