我买了个房出了问题，请问房屋买卖逾期办证违约实际损失怎么处理

按《商品房销售管理办法》第34条规定，开发商应在商品房交付使用后60日内，将需由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。如开发商未按上述日期提交房屋权属登记材料，致使购房者未能按约定期日或规定期日取得房屋权属证书的，开发商应承担相应的违约责任。
前述“规定期日”按下述方法计算：合同未约定的房屋权属证书取得日期，的标的物为尚未建成房屋的，按房屋交付使用后90日计算;商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，按合同订立之日起90日计算。
出卖人未按期提交办理房屋权属登记所需材料致购房者未按期取得房屋权属证书的，商品房买卖合同约定了处理办法的，按合同约定处理;商品房买卖合同未约定违约金处理办法的，按已付购房款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因出卖人未按期提交房屋权属登记材料，致购房者未能按约定和规定期限取得房屋权属证书超过一年的，购房者可要求解除合同，并可要求损失赔偿，损失可按银行同期固定资产贷款利率计算。
因此，因开发商不给办房产证导致房产证纠纷时，购房者可以向法院起诉追究违约责任：
1、起诉后，要求开发商办理房产证;
2、起诉后，要求开发商支付违约金、赔偿损失等。
虽然向法院起诉可以解决开发商不给办房产证的问题，但是毕竟打官司耗时耗力，对购房者造成巨大负担。因此，目前部分地区已经开始允许购房者自行办理房产证，以便及时解决房产证纠纷。
需要提醒的是，购房者自行办理了房产证，这并不能改变开发商违约的事实，购房者依然有权要求开发商承担违约责任。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖司法解释》)第18条的规定,出卖人承担逾期办理房屋权属证书的违约金必须满足以下两个条件。  
(一)逾期办理房屋权属证书因出卖人的原因而造成  
在商品房买卖中,造成房屋权属证书逾期办理的主体可能是商品房买卖合同中的出卖人或者买受人,也可能是合同以外的第三人。如果房屋权属逾期办理是因商品房买受人或第三人的原因而造成,则不存在追究违约责任的问题。因此,这里所指的违约责任的承担主体应当是商品房的出卖人。出卖人是否承担违约责任主要取决于逾期办证的原因是否由出卖人的原因而造成,而出卖人的原因是指出卖人不履行法定义务或约定义务。  
(二)在特定期限内未能办理房屋权属证书  
按期办理房屋权属证书是买受人所购房屋再次流转或办理抵押的前提。但在实践中,从商品房买卖合同签订到房屋交付需要经历一系列环节,而从商品房交付后到房屋权属证书的办理又需要一个较长的过程。因此,自商品房买卖合同签订开始到商品房权属证书的办理存在一定的期限,该期限的长短对出卖人与买受人的权利与义务产生重大影响,期限过长则意味着买受人在较长时间内无法获取房屋权属证书,期限过短则意味着出卖人必须在较短的时间内完成商品房初始登记手续。但买受人能否在上述法定时间内办理房屋权属证书,取决于出卖人是否履行了办理房屋初始登记以及协助办证的义务。因此,如果因出卖人原因而导致买受人不能在上述法定时期内办理商品房权属证书,出卖人应当承担违约责任。