土地互换20年了只是口头协议生效吗?

你好，要结合具体约定和履行情况分析

协议自订立时即生效。但是在没有明确协议的情况下，除非双方能对口头协议的内容确认，否则一方反悔的情况下，口头协议极大可能被推翻。

实际履行了口头协议也有效

土地互换仅靠口头协议是存在风险的。根据现行法律规定，土地使用权的转让应当签订书面合同，并且需要办理相关的登记手续。虽然你们已经互换了20年，但没有书面协议和登记，一旦出现纠纷，很难保障双方的权益。建议尽快补签书面合同，并按照规定办理土地使用权变更登记手续，这样可以有效避免后续可能出现的法律风险，确保双方的权益得到法律的保护。我是杭州的吴亮律师，如果仍有疑问，欢迎追问或一对一咨询。