房屋买卖合同违约金和定金如何适用

在民法典框架下，违约金和定金有着明确适用规则。定金作为一种担保方式，交付方若不履行债务或履行不当致合同目的无法实现，无权要求返还定金；收受方出现此类情况，则要双倍返还定金。违约金则是违约方需向对方支付的一定金额款项。

当合同同时约定违约金和定金时，一方违约，对方只能在二者中择一适用。为实现自身利益最大化并有效约束违约方，应综合多方面因素来选择。
1. 精准核算实际损失。若实际损失远超定金数额，选择违约金条款或许能获得更多赔偿。
2. 审视合同履行程度。若已部分履行合同，某些情况下选择定金条款可能更具优势。
3. 考虑证据收集难度。若证明违约金数额的证据较易获取，选择违约金条款可能更便于主张自己的权利。  

法律分析：
（1）定金有着担保属性。交付方若不履行债务或履行不合约定导致合同目的无法达成，没权利要求返还定金；收受方出现同样情况，则要双倍返还定金。这体现了定金对合同履行的一种约束。

（2）违约金是违约方需向对方支付的一笔金钱，是对违约行为的一种经济惩罚。

（3）当合同同时有违约金和定金约定时，一方违约，对方只能在违约金和定金条款里选一个来主张。这是为了避免过度赔偿，要结合实际损失和合同履行状况等因素，选对自己最有利的条款，维护自身权益并约束违约方。

提醒：
签订合同时，要谨慎约定定金和违约金条款。出现违约情况时，根据实际情况理性选择适用条款，必要时咨询法律专业人士 。

（一）明确自身所处立场。若是交付定金方，要衡量违约后果，避免因小失大；若是收受定金方，需确保依约履行，防止双倍返还定金。
（二）仔细评估损失。计算因对方违约造成的实际经济损失，以此为依据判断选择违约金还是定金条款。
（三）考虑合同履行程度。若合同大部分已履行，与刚开始履行的情况不同，这会影响选择对自己更有利的条款。

法律依据：
《中华人民共和国民法典》第五百八十八条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失 。  

定金有担保作用。交付定金方若不履行或履行不合约定，导致合同目的无法实现，不能要求返还定金；收受方如此，则要双倍返还。
  
  违约金是违约方得给对方的一笔钱。
  
  合同既约定违约金又有定金时，一方违约，对方只能选违约金或定金条款。要结合实际损失和合同履行状况，选更有利的主张自己的权利，实现自身利益最大化并约束违约方 。

结论：
合同既约定违约金又约定定金时，一方违约，对方只能选违约金或定金条款主张自己的权利。
法律解析：
定金有着担保属性，交付方不履行合同致目的无法实现，不能要求返还定金；收受方如此则要双倍返还。而违约金是违约方需支付给对方的一笔钱。当合同中同时存在这两者时，若一方违约，另一方不能同时用这两个条款，而是要结合实际损失、合同履行状况等因素，挑选对自己更有利的来主张自己的权利，实现自身利益最大化并有效约束违约方。这是《民法典》明确规定的规则，旨在平衡合同双方的权益。要是在实际生活中遇到涉及违约金和定金的合同纠纷，不确定如何选择更有利的条款维护自己的权益，可以向专业法律人士咨询，以便更好地运用法律武器保护自身合法权益。