签订虚假租赁合同要怎么维护自己的权利呢？

基于虚假租赁合同进行逃废债的探讨及防范
当前逃废债现象屡见不鲜，手段层出不穷，并且倾向于利用法律法规或者漏洞来对抗抵押权人的诉讼或者执行，造成抵押权人及法院一定程度的被动。限于篇幅，笔者就常见的通过构建虚假租赁合同对抗抵押权来实现逃废债与各位探讨，主要是由于此类行为违法成本低、得逞概率高、使用范围广泛，使人防不胜防。
一、虚假租赁合同的主要特征
虚假租赁合同仅是我们对此类不合理租赁合同的一种称谓，具体的租赁合同虚假与否最终还需要法院依据证据来判决。由于法院本着不告不理的原则，一般不会主动进行审查，仅会就诉讼请求中的租赁权是否能够对抗抵押权作出判决，因此有下面几个特征的租赁合同并非均为虚假租赁。
虚假租赁合同主要体现为：抵押人与承租人（一般为案外人）签订的租赁期限为20年；租赁期开始日倒签至抵押日之前；租金采取一次性支付。
虚假合同如此签的主要原因有：一是根据《合同法》第214条之规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”；二是根据《物权法》第190条之规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”，即利用“买卖不破租赁”规则；三是租金一次性支付，主要目的是让抵押人无法实现抵押权或者实现抵押权的成本极大提高。
二、虚假租赁对实现抵押权的影响
通常案外人（即虚假租赁合同的承租方）在执行阶段，以自己签订的租赁合同成立先，且承租后抵押人或抵押权人未告知该抵押物进行抵押为由，向执行法院提出执行行为异议；另有部分在执行行为异议被驳回后，提出案外人执行异议之诉，阻止法院执行。另外还需注意的是，在这种情况下，抵押人一般会站在案外的立场，承认该虚假租赁合同的存在。由于案外人的介入，导致本身比较简单的实现抵押权案件复杂化，一方面导致实现抵押权的时间增长，花费更多的人力、物力；另一方面若虚假租赁合同成立，损害抵押权人的债权。
以笔者近期所接触到的一个案件为例，借款人金某以其所投资企业的厂房作为抵押向抵押权人借款，由于经营失败，无法归还贷款本息。在抵押权人向法院申请实现担保物权时，借款人利用与其亲戚所签订的一份经过公证的租赁合同来对抗抵押权，经法院审查后被驳回；后该第三提起案外人执行异议之诉，案件经一审、二审法院审理，均

你好，如果签订虚假租赁合同“买卖不破租赁”是为保护承租人的弱势地位而设立的特别制度，其赋予了承租权这一债权具备了物权化的对抗属性，是对合同的相对性的突破。然而实践之中有些房屋产权人与承租人却恶意利用“买卖不破租赁”的制度，意图限制在先买受人的权利。其“作案手段”往往表现为倒签合同，形成虚假租赁关系，或者虽然租赁合同签订在先，却为借贷关系之担保形式，“承租人”实则为房主之债权人，而其后意欲以此租赁对抗房屋后买受人。其本质皆非真实租赁关系，故而只有揭开其虚假面纱之后，方能冲破“买卖不破租赁”的限制，维护正常的房屋交易秩序，保护合法买受人的权益。