商品房预售合同登记指什么

解析：
在施行商品房预售制度时，“预售登记”发挥着重要的保障作用。对于购房者来说，他们在行签订预售商品房购房合同时、缴纳首付款乃至整个购房过程中，务必前往各级行政管理部门比如房地产管理局等机构查询所购房产的相关登记状况，咨询清楚之后再签署合同并支付款项。这不仅有助于避免购房者遭遇开发商通过“假按揭”或抵押贷款等手段欺骗消费者的情况，还能降低因房屋可能已被出售给他人而导致购房失败的风险。
此外，购房者在完成预售商品房购房合同的签署之后，务必要敦促并确保开发商能够按照规定的期限（通常为30天内）对该合同进行登记备案，也就是我们常说的预告登记程序。这样做可以有效防止购房者在购房后遭遇开发商“一房两卖”或者房屋被抵押贷款等问题。因为只有经过“预售登记”的商品房预售合同才具备物权效力，而经过此程序的购房者才是受到法律保护的未来产权所有人。如此一来，购房者便可享有预售商品房的优先购买权，并且其权益可以对抗任何第三方的侵害。即使开发商试图再次处置购房者的预售房屋，这种行为也是无效的，购房者的合法权益因此得到了充分的法律保护。
法律依据：
《民法典》第二百二十一条【预告登记】当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

“预售登记”作为商品房预售的重要保障措施，能够确保消费者权益得到充分尊重和保护。
首先，在正式签署预售商品房购房协议，缴纳首付款之前，建议购房者前往房地产管理局等相关行政主管机构进行详尽的查询工作，了解所购期房的各类登记信息，以便确定其合法性及透明度后，再行签订购房合同并支付款项，从而有效避免在购房过程中出现诸如开发商利用虚假按揭、抵押贷款等手段侵害消费者利益的问题。
其次，在完成预售商品房购房合同的签署之后，购房者务必敦促并监督开发商尽快（通常为30个自然日之内）完成商品房预售合同的登记备案手续（即预告登记程序），这有助于防止在购房之后出现开发商“一房两卖”或者房屋被抵押贷款等潜在风险。因为唯有经过“预售登记”的商品房预售合同方能具备物权效力，而通过该程序登记备案的购房者则成为受到法律保护的未来产权所有人。如此一来，您便可享有预售商品房的优先购买权，同时也具备了对抗第三方的法律效力。任何其他主体，包括开发商在内，未经您的同意擅自处分您的预售房屋均属无效行为，您的权益将得到更为全面的法律保护。

商品房预售活动中的"预售登记"环节发挥着至关重要的保障作用。
首先，对于有意向购置预售商品房的购房者来说，在签署预售协议及支付购房款项这两项举动实施之前，务必前往相关行政主管单位如房地产管理局等，对尚未交付使用的房产进行详细的查询和了解，确保所购房产未曾遭受开发商的虚假按揭、抵押贷款等侵害。
其次，在完成预售商品房购房合同的签署之后，购房者应积极敦促并监督开发商在规定期限内（通常为30天）完成商品房预售合同的登记备案工作（也就是我们常说的预告登记程序），以此来避免在购房过程中出现开发商"一房两卖"或者房产被抵押贷款等潜在风险。
值得注意的是，唯有经过"预售登记"的商品房预售合同方能产生物权效力，而通过该程序登记备案的购房者则成为受到法律保护的未来产权所有人。如此一来，您便能够享有预售商品房的优先购买权，同时具备对抗第三方的法律效力。在此基础上，任何其他主体，包括开发商在内，试图对您的预售房屋进行处分均属无效行为，从而确保您的权益得到充分的法律保护。