非依法律行为所发生的不动产物权变动，是否还需要登记

1、根据相关法律的规定享有的物权，处分该不动产物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。物权变动的公示方式，动产一般为交付，不动产一般为登记。2、法律依据《民法典》第二百三十二条，处分依照本节规定享有的不动产物权，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

物权法第三十一条规定，依照本法第二十八条至第三十条的规定享有的物权，处分该不动产物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。物权变动的公示方式，动产一般为交付，不动产一般为登记。通过此方法物权变动可以被人们从外部察知，从而保护交易安全。但依照物权法第二十八条至第三十条的规定，物权的变动还可因判决、政府征收决定、继承或者遗赠以及合法建造房屋等直接发生效力，而不必遵循依法律行为而发生的物权变动应当遵循的一般公示方法，这可能损害交易秩序和交易安全，尤其是涉及到不动产物权变动时更甚。考虑到对交易安全的保护，物权法明确，依照物权法第二十八条至第三十条的规定享有的物权，处分该不动产物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。举例说明，甲乙向诉请离婚，判决原甲的房屋归乙所有。在判决生效时，乙取得该房屋的所有权，但尚未去登记机构办理变更登记，此时乙将房屋转卖给丙，丙信赖乙出示的判决而与之交易，但未及时办理登记。与此同时，甲将该房屋转卖于丁，丁信赖的是登记簿上甲为所有权人的登记记录，事后与甲也办理了转移登记。那么乙对丙的处分行为能否发生物权效力而由丙取得房屋所有权呢？按照物权法的规定，答案是否定的。尽管乙为真正的房屋所有权人，也有权对房屋进行处分，但未经登记，该处分行为不发生所有权转移的效力，丙只能要求乙负担违约责任要求返还价款等，房屋的所有权由丁取得。

不动产物权取得变更和消灭我国物权法明确把物权分为三大类,所有权、用益物权和担保物权《物权法》第六条规定了物权取得、变更和消灭的一般方式,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记”。第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应依法登记,发生效力;未依法登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。”由第九条可以看出,除国家外,其他人(法人、集体组织、自然人等)享有不动产物权应当进行登记,形成法律效力;未经登记,不产生物权效力。当然,不动产物权登记生效原则并不是绝对的,亦有例外条款。不动产登记生效的例外《物权法》第28条30条等规定了不动产登记例外的情形。第二十八条:“因人民、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”第二十九条:“因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力。”第三十条:“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。”以上三条规定的情形都是不动产物权的原始取得,当进行不动产转让时,依据物权法第三十一条之规定,应当先取得物权登记,在进行转让。第三十一条:“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的,处分该物权时,依照法律规定需要办理登记的,未经登记,不发生物权效力。”除以上不动产登记生效例外外,因为登记困难和司法实践产生了其他例外。例如农村土地承包经营权、宅基地使用权、地役权等。