营改增：2024最新商品房买卖合同(现 售)

营改增：2016最新商品房买卖合同（现 售）

出卖人向买受人出售其开发建设的房屋，双方当事人应当在自愿、平等、公平及诚实信用的基础上，根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国民法典》等法律、法规的规定，就商品房买卖相关内容协商达成一致意见，签订本商品房买卖合同。

第一章 合同当事人

出卖人：

通讯地址：

邮政编码：

营业执照注册号：

企业资质证书号：

法定代表人：     联系电话：

委托代理人：     联系电话：

委托销售经纪机构：

通讯地址：

邮政编码：

营业执照注册号：

经纪机构备案证明号：

买受人：

【法定代表人】【负责人】：  【国籍】【户籍所在地】：

证件类型：【身份证】【护照】【营业执照】【  】，证号：

出生日期：  年  月  日，性别：

通讯地址：

邮政编码：        联系电话：

【委托代理人】【法定代理人】：    【国籍】【户籍所在地】：

证件类型：【身份证】【护照】【营业执照】【  】，证号：

出生日期：  年  月  日，性别：

通讯地址：

邮政编码：        联系电话：

（买受人为多人时，可在本章做相应增加）

第二章商品房基本状况

第一条 项目建设依据

1.出卖人以【出让】【划拨】【  】方式取得坐落       于     地块的建设用地使用权。该地块【国有土地使用权证号】【  】为   ，土地使用权面积为  。买受人购买的商品房(以下简称该商品房）所在土地用途为   ，土地使用权终止日期为  年  月  日。

3.该商品房项目为【房地产老项目】【房地产新项目】【  】，《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期为   年  月  日；或建筑工程承包合同注明的开工日期为  年  月  日。

（说明：《国家税务总局关于发布的公告》（国家税务总局公告2016年第18号，以下简称“18号公告”）规定，一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。房地产老项目，是指：（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。新老项目的界定以及增值税计税方法的选择将对合同双方的纳税义务产生影响，因而应在合同中明确项目性质。增值税计税方法及税率/征收率等事项在下文约定。）

第二条 销售依据

该商品房已取得【建设工程竣工验收备案证明文件】【《房屋所有权证》】，【备案号】【《房屋所有权证》证号】：     ，【备案机构】【房屋登记机构】：    。

第三条 商品房基本情况

1.该商品房的规划用途为【住宅】【办公】【商业】【  】。

2.该商品房所在楼栋的主体建筑结构为    ，建筑层数为  层，其中地上  层，地下   层。

3.该商品房为第一条规定项目中的   【幢】【座】【  】   单元   层   号。该商品房的平面图见附件一。

4.该商品房的房产测绘机构为     ，其预测建筑面积共     平方米，其中套内建筑面积    平方米，共有分摊建筑面积     平方米。该商品房共用部位见附件二。

该商品房层高为米，有 个阳台，其中   个阳台为封闭式， 个阳台为非封闭式。

第四条 抵押情况

该商品房的抵押情况为【抵押】【未抵押】。

抵押人：     ，抵押权人：     ，抵押登记机构：      ，抵押登记日期：     ，债务履行期限：      。

抵押权人同意该商品房转让的证明及关于抵押的相关约定见附件三。

第五条 租赁情况

该商品房的租赁情况为【出租】【未出租】。

出卖人已将该商品房出租，【买受人为该商品房承租人】【承租人放弃优先购买权】。

租赁期限：从 年 月 日至 年 月 日。出卖人与买受人经协商一致，自本合同约定的交付日至租赁期限届满期间的房屋收益归【出卖人】【买受人】所有。

出卖人提供的承租人放弃优先购买权的声明见附件四。

第六条 房屋权利状况承诺

1.出卖人对该商品房享有合法权利；

2.该商品房没有销售给除本合同买受人以外的其他人；

3.该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况；

4.         ；

5.         。

（说明：财税[2016]36号文规定，纳税人发生应税行为，开具增值税专用发票后，发生开票有误或者销售折让、中止、退回等情形的，应当按照国家税务总局的规定开具红字增值税专用发票；未按照规定开具红字增值税专用发票的，不得按照本办法第三十二条和第三十六条的规定扣减销项税额或者销售额。出卖人已开具专用发票并交付买受人的，买受人应协助出卖人办理开具红字专票等事宜。）

第三章 商品房价款

第七条 计价方式与价款

（一）出卖人与买受人按照下列第  种方式计算该商品房价款：

1.按照套计算，该商品房总价款（含增值税）为  （币种） 佰 拾 亿 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整（大写）。

2.按照套内建筑面积计算，该商品房单价（含增值税）为每平方米  （币种）  元，总价款（含增值税）为  （币种） 佰 拾 亿 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整（大写）。

3.按照建筑面积计算，该商品房单价（含增值税）为每平方米  （币种）  元，总价款（含增值税）为  （币种）  佰 拾 亿 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整（大写）。

4.按照     计算，该商品房总价款（含增值税）为  （币种） 佰 拾 亿 仟 佰 拾 万 仟 佰  拾 元整（大写）。

（说明：营改增以后，需要在合同价款中注明是否包含增值税。增值税为价外税，出卖人应在测算税负的基础上，对价款进行调整。）

（二）买受人要求开具增值税发票的，出卖人应当开具【增值税专用发票】【增值税普通发票】。

（说明：区分不同的合同对象，正确使用增值税专用发票。18号公告规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票；一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票；一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。）

第八条 付款方式及期限

（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定    （币种）  元（大写），该定金于【本合同签订】【交付首付款】【  】时【抵作】【  】商品房价款。

（说明：财税[2016]36号文规定，销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费（代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费以及以委托方名义开具发票代委托方收取的款项除外）。《增值税暂行条例实施细则》第十二条规定，价外费用，包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费（部分项目不包括在内）。在涉及商品房买卖合同时，在合同内容上，收取的与应税行为有联系的定金、订金、诚意金及VIP会员费等，存在计入价外费用，缴纳增值税的风险。）

（二）买受人采取下列第  种方式付款：

1.一次性付款。买受人应当在 年 月 日前支付该商品房全部价款。

2.分期付款。买受人应当在 年 月 日前分  期支付该商品房全部价款，首期房价款  （币种）    元（大写： 亿 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整），应当于  年  月  日前支付。

3.贷款方式付款：【公积金贷款】【商业贷款】【      】。买受人应当于  年  月  日前支付首期房价款   （币种）   元（大写 亿 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整），占全部房价款的 ％。

余款  （币种）  元（大写 亿 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整）向  （贷款机构）申请贷款支付。

4.其他方式：     。

该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件五。

（说明：财税[2016]36号文关于增值税纳税义务发生时间的规定：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。纳税人可以通过合同约定改变纳税义务发生时间，进行适当的节税安排。）

第九条 逾期付款责任

除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第  种方式处理：

1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。

(1) 逾期在   日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之  的违约金。

(2) 逾期超过   日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起   日内按照累计应付款的  %向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。

（说明：根据前款分析，本条款项下的违约金之实质为违反合同的责任承担方式，具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果。不与应税行为相联系，不构成价外费用。

根据第六条之分析，解除合同，出卖人已开具专用发票并交付买受人的，买受人应协助出卖人办理开具红字专票等事宜。）

出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之   （该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。

（说明：根据（1）项之分析，本条款项下违约金将计入价外费用，缴纳增值税。）

本条所称逾期应付款是指依照第八条及附件五约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。

2._____________。

第四章 商品房交付条件与交付手续

第十条 商品房交付条件

该商品房交付时应当符合下列第1、2、 、 项所列条件：

1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；

2.该商品房已取得房屋测绘报告；

3.        ；

4.        。

该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。

第十一条 商品房相关设施设备交付条件

（一）基础设施设备

1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，

；

2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，     ；

3.供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网，     ；

4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，   ；

5.电话通信：交付时线路敷设到户；

6.有线电视：交付时线路敷设到户；

7.宽带网络：交付时线路敷设到户。

以上第1、2、3、4项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；第5、6、7项需要买受人自行办理开通手续。

如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列第_____种方式处理：

（1）以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。

第5项未按时达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人支付_______元的违约金；第6项未按时达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人支付_______元的违约金；第7项未按时达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人支付________元的违约金。出卖人采取措施保证相关设施于约定交付日后 日之内达到交付使用条件。

（2）           。

（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）

1.公共绿地：_____年____月____日达到       ；

2.小区内非市政道路：_____年____月____日达到     ；

3.物业服务用房：_____年____月____日达到      ；

4.医院：_____年____月____日达到        ；

5.幼儿园：_____年____月____日达到        ；

6.学校：_____年____月____日达到        ；

7.规划的车位、车库：_____年____月____日达到     ；

8.                                ；

9.                                。

关于本项目内相关设施设备的具体约定见附件六。

第十二条 交付时间和手续

（一）出卖人应当在____年____月____日前向买受人交付该商品房。

（二）该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前 日（不少于10日）书面通知买受人办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。

。

交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。

（三）查验房屋

1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。

2.查验该商品房时，买受人对以下除该商品房地基基础和主体结构外的房屋质量问题提出异议的，由出卖人按照有关工程质量规范和标准自查验次日起_____日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。

（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；

（2）管道堵塞；

（3）门窗翘裂、五金件损坏；

（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；

（5）__________；

（6）___________。

3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：

（1）    ；

（2）    。

第十三条 逾期交付责任

除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第______种方式处理：

1.按照逾期时间，分别处理 (（1）和（2）不作累加 ) 。

(1) 逾期在_____日之内（该期限应当不多于第九条第1（1）项中的期限），自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之_____的违约金（该违约金比率应当不低于第九条第1（1）项中的比率）。

(2) 逾期超过_____日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照  %（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的______%向买受人支付违约金。

（说明：根据第六条之分析，解除合同，出卖人已开具专用发票并交付买受人的，买受人应协助出卖人办理开具红字专票等事宜。）

买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之______（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。

2.____________。

第五章 商品房质量及保修责任

第十四条商品房质量

（一）地基基础和主体结构

出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格，符合国家及行业标准。

经检测不合格的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照  %（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人支付【全部房价款一倍】【买受人全部损失】【    】的赔偿金。因此而发生的检测费用由出卖人承担。

（说明：根据第六条之分析，解除合同，出卖人已开具专用发票并交付买受人的，买受人应协助出卖人办理开具红字专票等事宜。）

买受人不解除合同的，    。

（二）其他质量问题

该商品房质量应当符合国家颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：

（1）及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。

_________________。

（2）经过更换、修理，仍然严重影响正常居住使用的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照  %（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人承担相应赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。

（说明：根据第六条之分析，解除合同，出卖人已开具专用发票并交付买受人的，买受人应协助出卖人办理开具红字专票等事宜。）

买受人不解除合同的，   。

（三）装饰装修及设备标准

该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。

（1）及时更换、修理；

（2）出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价；

（3）______________；

（4）______________。

具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件七。

（四）室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施

1.该商品房室内空气质量符合【国家】【地方】标准，标准名称：__________，标准文号：__________________。

该商品房为住宅的，建筑隔声情况符合【国家】【地方】标准，标准名称：__________，标准文号：__________________。

该商品房室内空气质量或建筑隔声情况经检测不符合标准，由出卖人负责整改，整改后仍不符合标准的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照  %（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人承担相应赔偿责任。经检测不符合标准的，检测费用由出卖人承担，整改后再次检测发生的费用仍由出卖人承担。因整改导致该商品房逾期交付的，出卖人应当承担逾期交付责任。

______________。

（说明：根据第六条之分析，解除合同，出卖人已开具专用发票并交付买受人的，买受人应协助出卖人办理开具红字专票等事宜。）

2.该商品房应当符合国家有关民用建筑节能强制性标准的要求。

未达到标准的，出卖人应当按照相应标准要求补做节能措施，并承担全部费用；给买受人造成损失的，出卖人应当承担相应赔偿责任。

___________。

第十五条 保修责任

（一）商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。该商品房为非住宅的，双方应当签订补充协议详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。具体内容见附件八。

（二）下列情形，出卖人不承担保修责任：

1.因不可抗力造成的房屋及其附属设施的损害；

2.因买受人不当使用造成的房屋及其附属设施的损害；

3.___________。

（三）在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人________日内，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。

第十六条 质量担保

出卖人不按照第十四条、第十五条约定承担相关责任的，由__________承担连带责任。

关于质量担保的证明见附件九。

第六章 房屋登记

第十七条 房屋登记

（一）预告登记

1.双方【同意】【不同意】办理该商品房的预告登记手续。

双方同意办理预告登记的，自办理预售合同登记备案后_______日内申请办理该商品房的预告登记手续。如果出卖人未按照双方约定期限申请办理预告登记的，买受人可以单方申请预告登记。

2.有关预告登记的其他约定如下：

__________；

___________。

（二）房屋所有权转移登记

1.双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。

2.因出卖人的责任，买受人未能在该商品房交付之日起_______日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第______种方式处理：

（1）买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照  %（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之_____的违约金。

（说明：根据第六条之分析，解除合同，出卖人已开具专用发票并交付买受人的，买受人应协助出卖人办理开具红字专票等事宜。）

（2）__________。

3.因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。

第七章 物业管理

第十八条 物业管理

（一）出卖人依法选聘的物业服务企业为_____________，资质证号为   。

（二）前期物业管理期间，物业收费方式：【包干制】【酬金制】【   】。物业费价格为 __________/ 月?平方米 ( 建筑面积 ) 。

物业服务费用的构成包括物业管理区域清洁卫生费，物业管理区域绿化养护费，物业管理区域秩序维护费，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费，________，_______，________，_________。

（三）物业服务费用由买受人自行至物业服务企业缴纳。

（说明：财税[2016]36号文规定，以委托方名义开具发票代委托方收取的款项不属于价外费用。若由出卖人收取物业服务费用，则出卖人与物业服务企业之间是否存在委托关系并以委托方名义开具发票决定了该物业费用是否需要计入价外费用，计算增值税。若出卖人以自己名义收取费用并开票，则该费用将计入价外费用，适用11%税率（5%征收率）缴纳增值税。为规范增值税管理，减轻税收负担，建议由买受人自行至物业服务企业缴费，并取得增值税发票。）

（四）物业服务内容（前期物业服务合同、临时管理规约）见附件十。

（五）出卖人应当将物业共用部位、共用设施承接查验的备案情况书面告知买受人。

（六）买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约。业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业。

第八章 其他事项

第十九条 建筑物区分所有权

（一）买受人对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。

（二）以下部位归业主共有：

1.建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；

2.该商品房所在建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外）、绿地（属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外）、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、物业服务用房；

3.____________。

（三）双方对其他配套设施约定如下：

1.规划的车位、车库：______；

2.会所：______；

3.________。

第二十条 税费及相关事项

（一）双方应当按照国家的有关规定，向相应部门交纳因该商品房买卖发生的税费。

（二）根据不同情形，增值税按以下方式处理：

1.出卖人为增值税小规模纳税人的，按照简易计税方法计税，适用5%征收率；

2.出卖人为增值税一般纳税人的，该商品房项目为新项目的，按照一般计税方法计税，适用11%税率；

3.出卖人为增值税一般纳税人的，该商品房项目为老项目的，选择【简易计税方法】【一般计税方法】【  】，适用【11%】【5%】【  】税率/征收率。

（说明：财税[2016]36号文及18号公告对一般纳税人销售自行开发的房地产老项目的界定标准和计税方法作了规定。房地产老项目，是指：（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；

（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。不同的计税方法适用的税率/征收率不同，对买受人可抵扣进项税额的影响也不同，因而，新老项目的界定以及增值税计税方法的选择将对合同双方的纳税义务产生影响，在签订合同时，应对以上事项予以明确。）