侵害优先购买权的买卖合同效力是什么

一、侵害优先购买权的买卖合同效力是什么

侵害优先购买权的买卖合同有效，虽然承租人可以要求出租人承担赔偿责任，但是这并不会导致买卖合同无效。出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利，这就是承租人的优先购买权。

《民法典》第七百二十八条

出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。

二、什么情况下房屋买卖合同是无效的合同

根据法律规定，签订的房屋买卖合同无效的情形有：

一、以胁迫的手段，欺诈为目的签订的房屋买卖合同。一方当事人以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁,迫使其产生恐怖而签订的房屋买卖合同。

主要指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段,致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋买卖合同。

二、以商品房买卖合同的合法形式掩盖高息借贷的非法目的，该商品房买卖合同无效。以商品房买卖合同的合法形式掩盖高息借贷的非法目的。

三、以倒房为目的签订的房屋买卖合同非买方真实意思表示，该买卖合同不成立。买方利用其具有的房源信息优势及熟悉房屋交易流程优势。

而与卖方签订房屋买卖合同，但其真实的目的是将房屋转售第三人，并非要购买房屋，其签订买卖合同并非真实意思表示，故该买卖合同不成立。

四、无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同，限制行为能力人未取得法定代理人的同意签订的房屋买卖合同。

《民法典》第一百四十八条

一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

三、农村房屋买卖合同的效力是什么

人民法院在判断农村房屋买卖协议是否有效时，一般会综合考虑如下几个因素：

（一）协议签订时间。我国民法坚持“法不溯及既往”原则，还是要尊重和遵守交易当时的法律规定；

（二）协议或买卖行为是否经公证。一般经公证的行为或交易文书，具有更强的法律效力；

（三）房屋买卖行为是否取得卖房一方所在的村集体组织或人民政府同意。

《土地管理法》第十一条规定，农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权；

农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。因此，如人民政府已经为买方颁发了新的土地使用权证，基本认定房屋买卖协议有效。

（四）交易房屋是否已经办理过户手续，买房一方是否对交易房屋形成稳定的居住事实。

（五）买房一方是否还另有住所或是否在他处还持有另一封宅基地。

法院将在综合考虑以上因素后，从维护社会秩序稳定性出发，最终确认房屋买卖协议是否有效。

《土地管理法》第十一条

农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；

已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。

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