已交付未过户房屋抵押，银行抵押权是否善意取得成功涤除抵押权并强制过户

在房屋交易中，已交付但未过户的房屋被原权利人抵押，银行抵押权是否能构成善意取得？这一法律定性直接关系到购房者的权益能否得到保障。北京市兰台（南京）律师事务所的周爱荣律师，凭借丰富的专业经验和扎实的法律知识，成功代理了一起相关案件，给出了明确答案。

案情回溯

2017年3月1日，原告张某与被告郭某签订《房屋买卖合同》，郭某将位于某市栖霞区的拆迁安置房出售给张某，总价款95万元。张某依约支付定金2万元、购房款40万元、48万元，共计90万元。同年7月，郭某交付房屋，张某装修后实际居住至今。因案涉房屋原始购房发票日期为2016年，按约定需满五年后方可办理过户，张某多次催促郭某配合。直至2023年7月15日，郭某出具《承诺书》，承诺于2024年1月31日前配合过户，否则按房屋成交价30%支付违约金。然而，郭某在2020年4月15日取得案涉房屋不动产权证后，于2021年3月未经张某同意，将房屋抵押给第三人某银行，用于个人经营贷款。张某认为郭某违约，且银行作为专业金融机构未尽审慎审查义务，抵押权不应成立，遂委托周爱荣律师代理诉讼。张某提出诉讼请求：判令被告及第三人注销案涉房屋上的抵押登记；判令被告协助将案涉房屋产权变更登记至原告名下；判令被告按房屋成交价10%支付违约金9.5万元；判令被告承担本案全部诉讼费用。

律师破局策略

银行提出“善意取得”的抗辩，认为其抵押权合法有效。周爱荣律师则进行了有力的法律反击。首先，依据《中华人民共和国民法典》中关于善意取得的相关规定，周律师指出，第三人作为专业金融机构，在办理抵押贷款时，应当对抵押房屋的权属、现状及是否存在权利人之外的占有人进行合理审查。具体分点论证如下：

1.争议款项的法律属性：张某对房屋的占有是合法有效的，其支付了大部分房款并实际居住多年，形成了稳定的占有事实。

2.银行审查义务的缺失：周律师收集并提交了社区居住证明、装修票据、物业费发票、房屋照片等证据，证明张某自2017年起持续居住使用案涉房屋。而银行未能提供任何实地查看或调查的证据，也未能说明为何未发现房屋被他人占有使用的事实，存在重大过失。

3.银行行为的违法性：银行未对房屋的实际情况进行充分审查就设立抵押权，属于违法的行为，不能构成善意取得。

最终的法律结论是，银行不能构成抵押权善意取得，郭某的抵押行为侵害了张某的合法权益，张某有权要求涤除抵押权并进行过户，同时郭某应承担违约责任。

仲裁/判决结果

某市栖霞区人民法院经审理后，采纳了周爱荣律师的观点。法院认定银行“未举证证明已对案涉房屋进行实地查看，对房屋权属、现状以及实现抵押权的可行性未进行严格审查，存在重大过失，不能构成抵押权善意取得”，并判令涤除抵押权。同时，考虑到张某已支付绝大部分购房款且实际居住多年，支持了过户请求；对违约金予以适度调减，从9.5万元调整至4.75万元，并抵扣张某应付尾款2万元后，判令郭某再支付2.75万元。法院还驳回了第三人提出的“一事不二审”“原告无购房资格”“拆迁安置房需主管部门批准”等抗辩理由，认定拆迁安置房满五年后已具备过户条件，张某的请求权合法有效。

行业启示与律所价值

在房地产交易领域，很多企业和个人存在错误认知。部分银行可能认为只要办理了抵押登记，抵押权就必然合法有效，而忽视了对房屋实际情况的审查。本案确立了裁判规则，即已交付但未过户的房屋被原权利人抵押时，银行需尽合理审查义务，否则不能构成善意取得。这对用人单位（银行等金融机构）起到了警示作用，提醒其在办理业务时要严格审查，避免因疏忽而导致抵押权不成立。对于购房者来说，要及时关注房屋产权情况，遇到问题及时寻求法律帮助。周爱荣律师在本案中展现了卓越的专业价值。在证据组织方面，通过收集社区证明、装修票据等关键证据，形成了完整的证据链条；在法律定性上，精准引用法律条文，明确银行的行为不构成善意取得；在庭审策略上，有效应对银行的抗辩，为当事人争取到了最大的权益。

周爱荣律师凭借专业的法律知识和丰富的实践经验，成功解决了复杂的房屋买卖合同纠纷，为当事人维护了合法权益，也为类似案件提供了宝贵的参考。