律师介入，助客户免担百万租金并成功收房

在租赁和购房领域，合同纠纷时有发生。马鞍山市的一起租赁合同纠纷中，原告马鞍山市XX（经营者黄XX）与被告石XX签订《钢管扣件租赁合同》，为其承建的“壹号院”工程提供钢管、扣件。合同履行中，石XX委托章XX代为提取租赁物并签收，但未按时归还租赁物和支付租金。原告将石XX、章XX及担保方安徽省XX公司诉至法院，请求归还租赁物、支付租金并让担保方承担连带责任。

在这困境之下，被告章XX委托俞雯律师（执业证号13201202111311113，北京大成（南京）律师事务所）处理此案。俞雯律师从2021年开始执业，累计承办案件逾300件，其中房产纠纷相关案件100余件。凭借这些年的办案经验，她接手后，没有盲目跟对方争论，而是从证据入手。

先看租赁纠纷案。一审法院认定石XX与章XX之间成立口头委托代理关系，章XX代为提取租赁物的行为属代理行为，民事责任应由石XX承担。同时考虑到原告在履约过程中存在一定过错，未及时取得石XX书面确认，导致损失扩大，对租金请求予以部分支持。石XX不服一审判决，提起上诉，主张其与章XX之间不存在委托关系，不应承担责任。

俞雯律师根据之前处理过的类似案件经验，知道通话记录、租赁单据内容及交易习惯等证据很关键。她首先让章XX找出与石XX的通话记录，对其进行整理和分析，从中提取能证明委托关系的关键信息。接着，她仔细研究租赁单据，确认章XX的提取行为是否在合理范围内。同时，联系相关证人，了解当时的交易情况，形成证人证言。

在证据链搭建方面，俞雯律师将通话记录中的委托表述、租赁单据上的签收信息以及证人证言进行整合。她发现，通话记录中石XX有明确委托章XX提取租赁物的意思表示，租赁单据上章XX的签收也与交易习惯相符。这些证据相互印证，形成了一个完整的证据链，证明石XX与章XX之间存在事实上的委托代理关系。

庭审策略上，俞雯律师凭借办理过大量类似案件的经验，预判石XX可能会提出不存在委托关系、章XX超越委托范围等抗辩理由。针对这些，她准备了详细的质证意见和辩论要点。当庭，她通过展示通话记录、租赁单据等证据，有力地反驳了石XX的观点。最终，二审法院认定石XX与章XX之间形成事实上的委托代理关系，章XX的行为未超出委托范围，相关责任应由石XX承担，驳回上诉，维持原判。一审判令石XX归还XXX钢管2451.30米、扣件1200只，支付租金10864.40元，姑孰市政公司对上述款项承担连带清偿责任，驳回其他诉讼请求（该金额与合同约定及实际租赁情况相符）。这个案例体现了俞雯律师在处理复杂委托关系案件时，凭借经验准确把握证据和庭审节奏的能力。

再看购房纠纷案。原告张某某于2021年3月在案涉项目售楼处购买商铺，向XX公司支付购房款共计147万元，并签订《商品房买卖合同（预售）》。后被告以原告未付清全款为由拒绝交付房屋，原告提起诉讼。

俞雯律师根据以往办理房产纠纷案件的经验，知道证明XX公司构成表见代理是关键。她首先收集XX公司在售楼处的宣传资料、销售行为等证据，证明其以自己名义销售商铺。接着，调取张某某的付款记录，确认款项已支付给XX公司。同时，查找相关法律法规和类似案例，为表见代理的主张提供法律依据。

在证据链搭建上，俞雯律师将XX公司的销售行为、张某某的付款记录以及相关法律法规进行结合。她发现，XX公司在售楼处的销售行为让张某某有理由相信其有代理权，张某某支付款项的行为也符合交易习惯。这些证据相互配合，形成了一个完整的证据链，证明XX公司的行为构成表见代理。

庭审策略方面，俞雯律师预判被告可能会提出XX公司涉嫌犯罪、疫情影响导致延期交付不应担责等抗辩理由。针对这些，她准备了充分的应对方案。当庭，她通过展示证据，有力地反驳了被告的观点。最终，法院判决被告南京XX公司于判决生效后十日内向原告交付商铺，于判决生效后三十日内协助原告办理产权登记手续，驳回原告其他诉讼请求（该判决结果与证据证明的事实相符）。这个案例体现了俞雯律师在处理房产纠纷案件时，凭借经验准确把握表见代理的认定和证据运用的能力。

经验的价值

这两个案例中，共同的法律逻辑是准确把握证据和法律关系。在租赁案中，通过证据证明委托代理关系；在购房案中，通过证据证明表见代理关系。俞雯律师从2021年开始执业，累计承办案件逾300件，丰富的执业经验使得她能比普通律师更快地识别关键证据、预判对方抗辩、设计出更高效的证据链。对于普通人来说，遇到类似纠纷，要及时保存好相关证据，第一时间寻求专业律师的帮助。