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北京市盈科律师事务所
朱瑞雷 北京市盈科律师事务所高级合伙人律师 北京市盈科律师事务所房产部主任 盈科全国合同法专委会副主任 盈科全国婚姻家庭专委会委员 第十届北京市律师协会合同法专委会委员 第十一届北京市律师协会土地与房地产专委会委员 北京电视台《律师帮帮忙》栏目嘉宾律师 北京电视台“一直播”、“映客”TV法律微服务直播栏目嘉宾律师 朱瑞雷律师2006年开始从事法律工作，2012年加入盈科律师事务所。2015、2016、2017、2018年度，连续4年荣获盈科北京“优秀律师”称号。2015年晋升为盈科北京高级合伙人，2015年开始担任盈科北京房产法律事务部主任至今，2015年开始担任盈科全国合同法专委会副主任至今。 朱瑞雷律师秉承“受人之托，忠人之事”的执业理念，以细致认真的工作态度和深厚的理论功底为当事人提供了出色的法律服务，最大限度地维护了当事人的合法权益。 朱瑞雷律师做事沉稳干练，效果显著，承办了数百起重大民商事案件，尤其是在房产纠纷、合同纠纷、婚姻家庭、民商事案件领域有着深厚的造诣并先后担任多家企业的法律顾问。 朱瑞雷律师应邀作为多家媒体及网站的点评律师，多次应邀参加北京电视台《律师帮帮忙》、北京电视台“一直播”、“映客”TV法律微服务直播栏目嘉宾律师、《中国法治报道》、《中央人民广播电台》、《北京晨报》、《北京晚报》、《法制晚报》、《人物周刊》、《检查日报》、《人民网》、央视新闻网、环球网、腾讯网、新浪新闻、暴风影音、中国企业新闻网、正义网、房地产网等媒体和专业门户网站的访谈节目和采访。 朱瑞雷律师在长期的律师生涯中，不断总结经验，精益求精，组建了自己的专业律师团队，致力于民商事诉讼案件、企业法律顾问的法律服务，真正做到了想客户之所想，急客户之所急。 朱瑞雷律师及团队执业理念： 受人之托，忠人之事。 想当事人之所想，急当事人之所急。 对工作严格要求，对案件高度负责。 细节决定成败
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租赁合同期限超出二十年的违约赔偿计算方式根据我国相关法律规定，租赁协议期限若超过20年以上，则超出的部分将被视为无效，而对于已经签订并生效的租房合同而言，其中明确约定了违约金金额的，则需严格按照合同约定进行支付。然而，若在租房合同中未对违约金的具体数额作出明示，那么出租方有权向承租方提出要求，让其按照实际给自身带来的经济损失来承担相应的违约金责任。
租赁期内房东出售房屋是否构成违约实际上，在签署了房屋租赁协议之后，即使出租方在租赁期内将房屋所有权进行了买卖，此行为也不意味着将导致租赁协议的效力丧失，换句话说，此时出租方并不构成对该租赁协议的违约操作。然而，若出租方决定出售租赁房屋，其必须在进行相关交易之前，在合理期限内向承租方发出明确通知，而承租方则具备同等条件下的优先购买权。
租赁合同超过二十年的违约责任如何界定关于房屋租赁的权属问题，依据相关规定，租赁期限过度超过二十年的部分将被视为无效性规定。基于此，我们若在租赁协议中明确约定有违约金额的，应按照合同的具体约定予以支付；而未在租赁条款中给予明确违约金计量标准的，出租方有权请求承租方承担相应的赔偿责任，该责任应以实际所产生的经济损失金额为准。在处理这类违约金纠纷时，我们需要根据实际情况进行深入分析并采取适当的解决措施。
根据“买卖不破租赁”原则及相关法规，房屋出售不影响租户使用权，不构成租约违规。但如房屋所有者与购买方就收房时间达成协议，租户未按期迁出导致所有者无法按期交付，则房屋所有者将对购买方承担违约责任。
在租赁协议未完全履行时提前解除，违约金的设定应基于实际损失，不得高于实际损害。双方协商一致，可规定违约方需按违约事实支付相应违约金。 同时，也可事先约定因违约造成的损害赔偿计算方法。违约金的设定旨在补偿损失，而非惩罚违约方，因此，必须合理且符合实际损害情况。
