借名买房的效力如何认定

借名买房，是真实买房人因各种原因不能以自己或不愿以自己的名义购房，而借用他人名义购房的行为。
一是规避因身份带来的购房限制，这是最常见的情况，比如经济适用房、房改房、集资建房、回迁房、拆迁房等保障性住房，借名人为享受他人的身份带来的利益而借用他人名义购房情况。这类借名合同因违反国家限购政策而签订，应认定无效。
二是为转移财产或逃避债务而将房屋登记在他人名下，比如有的官员为规避名下房屋太多，而将房屋登记在他人名下，或者外债比较多的债务人为躲避诉讼和执行风险，将自己的房屋登记在他人名下，或者婚姻存在问题或离婚诉讼中的夫妻一方将房屋登记在他人名下。这类借名合同，要分析具体情况，看有无违反法津、法规和公序良俗的情况，如有则应认定无效。
三是为了节约过户费及税费而登记在他人名下。这类一般是父母将自己所购房屋登记在自己子女名下，目的是少交税。这类合同在签订借名合同时，如果均具有相应的民事行为能力，意思表示真实，且不违反法律、法规的强制性规定亦未损害国家和社会公共利益，应认定为有效。
有效的合同要满足的条件有：
1、合同内容合法，不违反法律法规的强制性规定；
2、合同是双方真实的意思表示；
3、合同不违背公序良俗；
4、合同当事人有缔约能力。

《中华人民共和国民法典》第一百四十三条
具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
《中华人民共和国民法典》第四百七十条
合同的内容由当事人约定，一般包括下列条款：
（一）当事人的姓名或者名称和住所；
（二）标的；
（三）数量；
（四）质量；
（五）价款或者报酬；
（六）履行期限、地点和方式；
（七）违约责任；
（八）解决争议的方法。
当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。